第三節 用益物權

　　一、用益物權概述
　　用益物權原則上是就他人所有的物而成立的他物權，客體為他人之物。
　　用益物權是一種限制物權。
　　用益物權是以對物的使用、收益為目的的限制物權。
　　用益物權是主要以不動產為標的物的物權。
　　用益物權一般為有期限的物權。
　　我國《物權法》中的用益物權包括：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權等典型的用益物權，以及海域使用權、探礦權、采礦權、取水權等準物權。
　　二、土地承包經營權
　　(一)土地承包經營權的概念、特征和意義
　　土地承包經營權是一種獨立的用益物權。
　　土地承包經營權的客體為農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地。
　　土地承包經營權是一種有期限的物權。耕地的承包期為30年。草地的承包期為30～50年。林地的承包期為30～70年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。
　　(二)土地承包經營權的內容
　　土地承包經營權人的權利：①土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。②土地承包經營權可以被繼承；土地承包經營權人也可以通過轉包、轉讓等方式依法流轉土地承包經營權。
　　發包人的義務：①承包期內發包人不得調整承包地。②除農村土地承包法等法律另有規定外，承包期內發包人不得收回承包地。
　　承包地被征收的，土地承包經營權人有權獲得相應補償。
　　(三)土地承包經營權的設立與流轉
　　土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。
　　土地承包經營權人有權依法流轉承包地。土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。
　　三、建設用地使用權
　　(一)建設用地使用權的概念、特征以及意義
　　建設用地使用權的客體為國有土地。
　　建設用地使用權屬于獨立物權。
　　建設用地使用權為有期限物權。
　　(二)建設用地使用權的設立
　　建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
　　設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
　　采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
　　設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。
　　(三)建設用地使用權的內容
　　建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。
　　建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。
　　建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。
　　建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。
　　(四)建設用地使用權的期限及其屆滿的后果
　　居住用地70年；工業用地50年；教育、科技文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。
　　四、宅基地使用權
　　特征：①宅基地使用權是農村居民特有的權利，農民要取得這種權利的先決條件是他必須為該農民集體的成員。②宅基地使用權是農村居民以“戶”的名義享有的權利，即農民家庭享有的權利而不是個人的權利。③宅基地使用權是一種可以繼承的權利。
　　五、地役權
　　(一)地役權的概念以及特征
　　地役權是指按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產效益的他物權。
　　地役權具有如下特征：
　　地役權具有附隨性，不是獨立的物權。土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。地役權不得單獨轉讓。地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
　　地役權不以占有他人土地為內容或目的，而只要求對方應盡某種容忍或不作為的義務。
　　地役權是一種土地物權，或者不動產物權。
　　地役權是一種有期限的物權。
　　(二)地役權的設立
　　設立地役權需要訂立書面的地役權合同，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
　　(三)地役權的內容
　　地役權人有下列情形之～的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：第一，違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；第二，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。
　　(四)地役權的變動
　　因下列原因消滅：①供役地權利人依法行使解除權。②需役地或者供役地滅失。③發生約定的事由，如約定供役地上的建筑物一旦完工，通行權歸于消滅。④地役權人拋棄權利。