（一）租賃合同概述

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同為諾成、雙務、有償的合同。與買賣合同等不同，租賃合同轉讓的是租賃物的使用權，而非所有權。因此法律對合同的最長期限有限制。《合同法》規定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。當事人沒有約定租賃期限為不定期租賃。不定期租賃一般以下幾種情形：（1）當事人沒有約定租賃期限或者約定不明確的租賃合同。（2）租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。（3）租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期租賃。對于不定期租賃合同，雙方當事人均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　（二）租賃合同當事人權利義務

　　關于雙方當事人的權利義務，重點掌握如下內容：

　　1、保持與維修義務。出租人有義務在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，故租賃物的維修義務，除當事人另有約定外，應由出租人承擔。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

　　2、增設與轉租。（1）承租人未經出租人同意，不得增設他物，擅自增設的，出租人可以要求恢復原狀或者賠償損失。（2）承租人未經出租人同意，不得轉租。擅自轉租的，出租人可以解除合同。經過出租人同意轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　3、租金支付。租金支付的方式與借款合同中的利息支付方式一致，具體見《合同法》第226條規定。

　　4、所有權變動不影響租賃合同效力。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即實行“買賣不破租賃”的原則。要注意的是，不影響租賃合同效力的絕不限于買賣合同，而是租賃期間所有的所有權讓與均不影響原租賃合同的效力。

　　5、租賃合同的風險負擔。因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

　　6、租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　（三）房屋租賃合同

　　房屋租賃合同，是指以不動產——房屋為租賃標的物的租賃合同。作為一種特殊租賃合同，除了要遵守一般租賃合同的規定以外，還要注意以下問題：

　　1、房屋租賃的無效與處理

　　房屋租賃合同存在下列情形時，合同無效：（1）出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。（2）出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。法律 敎育 網 

　　房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。但當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　2、房屋租賃中承租人的優先購買權

　　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。這是房屋租賃合同中特別為承租人設計的優先購買權，這是“居者有其屋”的政治理想在法律上的反映。因此只有房屋租賃規定了優先購買權，其他標的物租賃并沒有優先購買權的適用。在理解承租人的優先購買權時，注意以下幾點：（1）出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。（2）出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。（3）具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使優先購買權的；出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。 

　　3、裝修、增建情況下當事人的權利義務

　　在房屋租賃中，如果承租人在租賃期間對租賃物進行了裝修或者增建，就會涉及這些裝修物或者增建物在租賃合同終止后的利益歸屬問題。對此要根據如下情況分別處理：（1）經出租人同意的裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。（2）經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。（3）經出租人同意的裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：因出租人違約導致合同解除，承租人可以請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失；因承租人違約導致合同解除，承租人不得請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失，但出租人同意利用的，在利用價值范圍內應當給予承租人適當補償；因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。（4）經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。（5）未經出租人同意的裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。（6）經出租人同意的擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

　　4、轉租情況下當事人的權利義務

　　（1）承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

　　（2）出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，不得主張解除合同或者認定轉租合同無效。

　　（3）因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

　　5、房屋租賃中同住人的權利

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。