國稅總局劃定土地增值稅預征下限，東部地區預征率不低于2% 。

　　增加1%的土地增值稅預征率或導致房地產企業5%的凈利潤損失。 

 
　　曾經被認為是最暴利行業的房地產業正迎來清算風暴。 

 
　　國稅總局昨日發布《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（下稱《通知》），除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，以上海為例，與目前1%的預征稅率比較，等于稅率至少翻番。 

 
　　早報記者粗略計算，增加1%的預征額可能導致房企5%的凈利潤損失。有開發商表示，在目前利潤普遍降低的情況下，以單個項目而言，稅率變化最多可能影響到凈利潤總額的30%。 

 
　　上海預征率不低于2% 

　　所謂土地增值稅預征，是指納稅人在項目全部竣工結算前取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的屬于土地增值稅“預征范圍”。 

　　根據《通知》，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征。 

　　滬上一開發商告訴早報記者，目前，上海土地增值稅按照銷售收入的1%預征，而深圳地區2008年才從0.5%提高至1%。按規定，上海的稅率必定會調整至不低于2%，即使以2%底線計算，也等于稅率增加了一倍。

　　上海統計局的數據顯示，上海2009年商品房銷售面積3372.45萬平方米，比2008年增長46.9%。其中，商品住宅銷售面積2928.04萬平方米，2009年全年商品房銷售額4330.22億元。如果預征稅率提高1個百分點，等于上海全年房地產行業稅收收入提高43.3億元。 

　　來自上海財政局的資料顯示，今年一季度，上海土地增值稅收入已達24.1元。 

　　有開發商笑言，如果按照國家統計局發布的2009年全國商品房4.4萬億元銷售額計算，假設全部以2%計算，光土地增值稅的預征收入就可以達到880億元。 

　　限期清算增值稅 

　　提高預征稅率的同時，昨天的《通知》再一次要求地方稅務機關全面開展土地增值稅清算審核工作。為防止像2007年一樣再次流于形式，此次《通知》特意要求各地區6月底前上報清算工作計劃，并且要求各地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。國家稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。 

　　可查資料顯示，2007年1月16日，國家稅務總局、財政部、建設部等三部委聯合下發通知，要求從2月1日起，嚴格清算房地產企業土地增值稅，稅率30％～60％，并規定項目到一定節點必須清算。消息一經公布，第二天滬深兩市地產股幾乎全部跌停。 

　　2007年6月12日，上海市地方稅務局曾向各區縣稅務局、各財稅分局轉發《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，全面展開對滬房地產企業的土地增值稅清算。 

　　但隨著2008年金融危機爆發，樓市急轉直下，政策全面放松，有關土地增值稅清算的通知也不了了之。

　　而昨天發布的《通知》要求，要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；對未按照稅收法律法規要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。 

　　按照此前的清算要求，清算需要滿足三個條件：已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續。 

　　影響房企凈利潤或達5% 

　　上海易居房產研究院綜合部部長楊紅旭表示，從調控形勢來看，此次《通知》的落實效果應好于2007年初那個《通知》，開發商的利潤必然因此而有所減少。 

　　據一家代理公司負責人介紹，眼下，每售出一套位于上海的商品房，售樓發票中包含的稅金接近房價的12%，包括：5.5%營業稅＋15%×33%所得稅（預征）＋1%土地增值稅（預征）＝11.45% 

　　也就是說，一家年銷售額在百億元左右的房地產企業，眼下一年繳納的稅金為11.45億元左右。 

　　盡管只提高一個百分點，但由于是以全部銷售額計算，在上海目前高房價的情況下，項目動輒數十億的銷售回款意味著一個項目預繳稅費額可增加數千萬之巨。 

　　中國房地產測評中心最新發布的《2010中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，內地香港兩地上市公司中前50強上市房企去年的營業收入為4060.41億元，凈利潤為838.41億元。 

　　如果忽略地域差距，簡單以2%稅率計算，增加1%的預征額，等于上述50家房企利潤減少40.6億元，約占到其凈利潤總額的5%左右。