沒有任何爭議的事實是，近兩年來，由于稅源緊張，對房地產行業開展稅務稽查的力度明顯加大，特別是在全國范圍內開展土地增值稅清算工作的力度越來越大。

在房地產企業成本構成中，稅收成本與地價、建安成本居于前三位。如將稅收成本與銷售額掛鉤，在預征階段，營業稅、土地增值稅、企業所得稅稅負合計已達銷售額的8%～12%。如果項目結束進行清算，則普遍在13%以上，一線城市在20%以上。

由于房地產開發企業開發環節眾多，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業管理等，每一項經濟行為的發生都會涉及稅金，同時產生稅收籌劃的空間。因此，房地產稅收籌劃必須結合以上各環節，進行系統地規劃。

稅收籌劃無處不在，整體系統的房地產稅收籌劃，必須綜合立體地進行思考。稅收籌劃應貫穿于房地產企業開發經營活動全過程，在戰略、經營和理財3個層面上，立體系統地進行思考和規劃，絕不能僅僅狹義地在財務部的一畝三分地上開展。

1.戰略管理層面的籌劃

從戰略的高度規劃，房地產稅收籌劃通常應考慮以下問題：

1) 股權架構與層次如何設計、安排，對未來財稅會產生什么樣的影響。

2) 成立項目公司還是不成立項目公司，用法人股東還是自然人股東。要不要關聯。注冊地點安排在哪里更合適。

3) 注冊資本多大以及出資形式不同對財稅會產生什么樣的影響。

4) 與政府如何合作和談判。紅線外市政支出如何計入項目成本。

5）土地方與資金方如何合作。不同形式拿地稅負比較，怎樣最低。

6) 如何合法增加拿地過程中的土地成本，例如拆遷成本。

2. 經營管理層面的籌劃

從經營的角度規劃，會涉及房地產公司經營的方方面面，稅收籌劃通常應考慮以下問題：

1）開發產品設計不同對企業稅務的影響，比如戶型面積應定多大、車庫應建獨立車庫還是地下連體車庫，酒店應占地大還是小。

2）商業和住宅比例。普通住宅與非普通住宅的比例。

3）各種合作合同從財稅角度如何修改最合理。

4）報建形式、開發分期對稅收的影響。

5）如何合法合理地增加工程成本。

6）促銷方案與銷售價格的制定對財稅的影響。

7）賣毛坯房與精裝修房的稅收比較。

3.理財層面的籌劃

從理財角度規劃，往往是財務部人員考慮，方向主要是從財務的一畝三分地出發，比如費用發生后計入什么會計科目可節稅，用什么樣的費用分攤標準對公司最有利，資金利息計算方法的選擇，合并或分期清算的選擇。

如能事前從以上3個角度綜合進行企業稅務統籌劃和規劃，不僅可大大降低企業稅負，而且可讓公司在健康的軌道上前行。

在具體的稅收籌劃實踐中，特別建議房地產企業負責人高度重視，親自參與到公司稅務管理和稅收籌劃的實踐中來，不能純粹交由財務去思考。因為無論是在公司所處的地位、說話的分量，還是參與重大決策的程度、思考問題的高度等方面，財務都會受到各種各樣的限制。稅務管理和稅收籌劃在公司管理中的分量越來越大，稅收籌劃必須從企業負責人開始，籌劃空間才能更大，效果才能更明顯。

同時，房地產企業負責人一定要向國外同行學習，學會更多地借用外部稅務咨詢師的智慧。稅收籌劃是一項復雜性、專業性很強的系統工程，公司內部往往力量不足、資源不夠、專業度不高。社會分工越來越細、越來越專業，越是有智慧的公司，越懂得利用專業機構的智慧。而且，是事前謀劃，而不是到了事后僅靠人脈的“事后諸葛亮”。