政府要遏制與打擊住房投資投機，鼓勵住房消費，不應采取過多人為的行政干預政策，而是要采取經濟性信貸與稅收杠桿。通過這些經濟杠桿，不僅可以把住房的投機投資需求與消費需求區分開來，而且能讓投資投機者進入市場無利可圖。

　　最近，國務院出臺了關于房地產宏觀調控的“國五條”。“國五條”出臺之后，市場反應不一。有人認為該政策是老調重彈，對目前的高房價沒有殺傷力，因此今年房價仍然會上漲，但同時，該政策引起了股市暴跌，與房地產相關的股票重挫，政策的預期十分明顯。也有人認為，遏制房地產投資與投機的“國五條”正在進入執行的細化階段，只要時機成熟，北京等一線城市的房地產宏觀調控細則將會很快推出。

　　不知道市場有沒有注意到，“國五條”僅僅是國內未來房地產宏觀調控政策的一個原則性框架，其實際內容究竟是什么還有待“兩會”的政府工作報告做出相應的規定。如果“國五條”的細化措施還是走前10年房地產宏觀調控的老套路，那么這樣的房地產宏觀調控調不調都無所謂，最后的結果肯定是越進行宏觀調控，各地房價漲得越高。我想這樣簡單的邏輯，政府很清楚。

　　我們應該看到，“國五條”之所以在目前這一時期推出，最根本的原因是，面對國內房價又開始大漲的嚴峻現實，政府不得不提前出臺政策來穩定市場預期。目前處于政府權力的交接期，房地產市場則正在利用房地產宏觀調控的空窗期大做文章，并由此來炒高房價，在這種情況下，中央政府豈能袖手旁觀？

　　大家或許會問，“國五條”該細化的是什么？各地方是不是要盡快地確立房價控制目標？是不是要讓限購制度更加完善？是不是要增加更多的住房供給？如果按照這樣的思路，那么國內房地產宏觀調控會回到前10年的老路上去，這樣的房地產宏觀調控政策對高房價起不了什么抑制作用。因為，無論是從理論還是從經驗來看，房地產作為一個市場，其價格是由不同的供求關系來決定的，投資品性質的住房市場與消費性質的住房市場，其供求關系有很大的差別。任何人為控制價格的舉動不僅不可能達到目的，反之更容易讓市場的價格機制發生扭曲。更何況，中國房價統計體系還談不上科學與規范，容易為地方政府所操縱，縱使確定了住房價格控制目標，它也可以與實際房價差距很大。

　　還有，“嚴格執行限購措施，已實施限購措施的城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施”，看上去這樣的住房政策可減少人們對住房的需求，限制居民進入住房市場。但是，如果住房仍然是賺錢的工具，購買住房仍如前10年那樣是居民增長財富的途徑，那么任何購買上的限制都可以被投資者沖破，限購只不過是讓投資者增加少許進入住房市場的成本而已。最近所披露出來的許多怪現象就說明了這一點，比如持有多個戶口、突擊繳納社保等。我們應該看到，一些限價限購政策，很大意義上是一些政府職能部門為了其部門權力的擴張而出臺的沒有作用的房地產調控政策。如果“國五條”政策的細化還在這些地方做文章，那么未來房地產宏觀調控難免不會走上過去10年的老路。

　　再就是，對“國五條”政策的細化也不該在住房供求關系上做文章。如前文所述，住房需求可以是消費需求、恐慌性需求、投資投機需求等，由于這些需求在性質上有很大差別，所以其定價基礎、價格運行方式、供求關系也會很不同。住房消費需求主要取決于消費者的實際支付能力與住房市場的產品供給能力，住房價格在這種供求關系中變化。住房恐慌性需求和投機投資需求則主要由市場預期來決定，住房價格取決于當前金融市場的條件。如果投資投機需求看漲房價，同時又有優惠的金融市場條件，那么這些需求是無法通過增加住房供給來滿足的。

　　我認為，“國五條”的細化就是要著力于把住房需求嚴格區分開，鼓勵住房消費需求，嚴格遏制與打擊住房的投機投資需求。要做到這些，就得針對不同的住房需求給出差別化的嚴厲政策。在香港，對不同的住房需求，不僅有嚴格的差別化信貸政策，而且有不同的稅收政策。比如政府針對短期投機炒作者推出額外印花稅，對非香港購買者推出買家印花稅，對長線的投資者則推出“雙倍印花稅”，而對于完全是自住的第一套住房完全免征這些稅收。再比如，如果不是香港的永久居民，其住房在半年內交易，征收的印花稅達到43.5%。對購買改善性住房的香港居民，其在購買第二套住房時，要先繳納上述印花稅，但其中的一套住房在半年內交易出去后，所繳納的印花稅可退稅免征。這些政策就是將住房的不同需求進行嚴格的區分。

　　可以說，這些才是“國五條”要細化的地方。政府要遏制與打擊住房投資投機，鼓勵住房消費，不應采取過多人為的行政干預政策，而是要采取經濟性信貸與稅收杠桿。通過這些經濟杠桿，不僅可以把住房的投機投資需求與消費需求區分開來，而且能讓投資投機者進入市場無利可圖。如果住房市場賺錢功能去除，投機投資者進入市場無利可圖，那么這些人還會進入市場嗎？現有的問題是，從前10年的經驗來看，凡是進入市場購買住房的人個個財富大增，受這種財富激增而風險全無的激勵，投機投資者怎么會不涌入住房市場？