房市調(diào)控理論上容易做起來難

　　董黎明(北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系教授、博士生導(dǎo)師)：其實(shí)這個(gè)政策早在幾年前就有了，只是沒有實(shí)行。因?yàn)橐恢睂?shí)行的是1%的稅率，這回是政府準(zhǔn)備動(dòng)真格的了，所以社會(huì)上反應(yīng)比較大。中國房地產(chǎn)市場調(diào)控是個(gè)復(fù)雜的問題。上述政策的出臺(tái)對(duì)二手房交易肯定會(huì)有影響，打個(gè)比方，在北京某處房子原先價(jià)格是150萬，現(xiàn)在價(jià)格500萬，按差價(jià)20%征收個(gè)稅，那就是80萬，這很容易被轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣一來，就容易把買舊房的購房者推到買新房的大潮中去了，新房的需求也就增加了，如果新房市場供應(yīng)趕不上，新房的房價(jià)也會(huì)跟著上漲。

　　調(diào)控措施在一定程度上遏制了炒舊房的投資和投機(jī)的買賣行為，但也傷了一部分有改善住房需求的群體。因此，應(yīng)針對(duì)不同的人群出臺(tái)相關(guān)細(xì)則和配套政策，對(duì)投機(jī)分子進(jìn)行打擊，對(duì)有真正居住需求人群進(jìn)行照顧，而不是“一刀切”，這樣才能真正達(dá)到調(diào)控目的。

　　目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“十年九調(diào)控、房價(jià)年年漲”的嚴(yán)峻形勢，想解決起來理論上容易，但實(shí)際上做起來卻很難。如果政府多蓋價(jià)格便宜的公租房、社會(huì)保障房，滿足大多數(shù)“剛需人群”的需求，房價(jià)就漲不起來了。但現(xiàn)實(shí)是市場需求量太大，地方政府對(duì)公租房、社會(huì)保障房的投資跟不上，地方城鎮(zhèn)化的速度又急劇加快，城鎮(zhèn)人口也急速增加，這幾方面矛盾綜合在一起，房價(jià)上漲的勢頭還是難以遏制。中國房地產(chǎn)調(diào)控不能簡單地就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn)，或就房價(jià)而論房價(jià)，要和國民經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控和城鎮(zhèn)化發(fā)展政策結(jié)合起來。

　　新政最多只能治標(biāo)，不能治本

　　梅新育(商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院研究員)：二手房交易收益征稅20%，此舉目標(biāo)無疑是正當(dāng)?shù)模�是期望借此大幅度削減擁有多套房產(chǎn)的投機(jī)者預(yù)期收益，以此抑制房地產(chǎn)市場泡沫。問題是二手房賣方中非投機(jī)者總數(shù)肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于投機(jī)者，他們當(dāng)中很大一部分是希望改善居住條件，賣掉目前所住小房，加一部分錢換購大房;或是因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)調(diào)動(dòng)而打算換購住房。二手房交易收益征稅20%的規(guī)定，等于是平白大幅度增加了這部分中等收入群體的生活成本，對(duì)他們打擊很大，有些可能會(huì)因此重新考慮自己工作調(diào)動(dòng)等項(xiàng)決定。這條措施出臺(tái)，不僅必然降低房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性，在勞動(dòng)力市場上也會(huì)引起降低流動(dòng)性的不利后果。

　　而且，盡管此項(xiàng)政策在落地之前會(huì)出現(xiàn)二手房市場交易恐慌性熱潮，價(jià)格也會(huì)有所下跌，但在此項(xiàng)政策落地之后，二手房交易市場更可能冰封一段時(shí)間。真正高收入高資產(chǎn)人士不會(huì)急于賣掉手頭房子，而是會(huì)改為持有，取得房租收益。由于一線城市房租水平近兩年來已經(jīng)大幅度提高，他們的這項(xiàng)策略不會(huì)損害他們的現(xiàn)金流量，換言之就是不會(huì)讓他們感到手頭緊。而想要買房的中等收入群體將更多地奔向遠(yuǎn)郊置業(yè)，大城市的交通等壓力將因此而進(jìn)一步加劇，城區(qū)租房客總體收入層次將因此而有所下降，群租之類行為更難防治，這對(duì)于該城市的可持續(xù)發(fā)展、尤其對(duì)其市中心的可持續(xù)發(fā)展是不利的。只要供需總體格局沒有根本變化，這項(xiàng)舉措實(shí)施一段時(shí)間后總體效果更可能是刺激負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買房人，反而加大房價(jià)上漲壓力。一項(xiàng)旨在打擊投機(jī)和過度泡沫的措施，如果打擊的中等收入群體非投機(jī)者比投機(jī)者多得多，同時(shí)又會(huì)帶來其他多方面的負(fù)面后果，那么就值得商榷了。

　　在目前的發(fā)展階段下，房地產(chǎn)市場“十年九調(diào)控，房價(jià)依然在漲”現(xiàn)象無法完全消除，最多只能減輕其程度。我們?cè)谡{(diào)控房地產(chǎn)市場時(shí)，不宜對(duì)其訂立過高的期望目標(biāo)值，要想根治房地產(chǎn)市場泡沫，還是應(yīng)當(dāng)改善經(jīng)濟(jì)資源布局，改變過度集中于少數(shù)大型、特大型城市的局面，限制性措施最多只能治標(biāo)，不能治本。

　　征房產(chǎn)稅比征房產(chǎn)交易稅更有效

　　徐長生(華中科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長)：新措施出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場肯定會(huì)產(chǎn)生一定的影響。每次房地產(chǎn)政策調(diào)控其實(shí)是一種各方利益的博弈，房地產(chǎn)商肯定不希望房價(jià)下降，地方政府為了地方財(cái)政也不希望房價(jià)下降，銀行與上述兩方的利益是共通的。這三方在利益的博弈中占有絕對(duì)優(yōu)勢。如果房價(jià)過快下降，就會(huì)使三方利益受到較大損失。中央政府不希望房價(jià)漲得太快，是出于兩方面考慮，一是房價(jià)漲得太快，廣大民眾買不起房子，不利于社會(huì)穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展;第二是房價(jià)漲得太快，容易出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦破滅，對(duì)整體國民經(jīng)濟(jì)的損傷太大。政府出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)的措施不宜一刀切，應(yīng)避免“傷及無辜”。比如，部分群眾對(duì)住房的投資性需求，是想通過買賣差價(jià)掙點(diǎn)錢養(yǎng)老，嚴(yán)格按新措施征稅，就打擊了這部分人的利益。對(duì)于那些購買二手房自住的也不宜一刀切。

　　其實(shí)，政府推行房地產(chǎn)稅比推行房地產(chǎn)交易稅對(duì)控制房價(jià)更有效。真正影響中國房價(jià)的是類似于“房妹”、“房姐”這樣大量持有房產(chǎn)的既得利益階層。房產(chǎn)擁有越多，稅就理所當(dāng)然越高，國外也普遍采用這種模式。而房地產(chǎn)交易稅很容易將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者身上。因此，從一定程度上說，交易稅對(duì)收入分配的影響比對(duì)房價(jià)的影響還要大。

　　安居樂業(yè)一直是中國老百姓千百年來的夢(mèng)想，政府應(yīng)將房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)瞄準(zhǔn)既得利益階層，而不是廣大普通購房者。適當(dāng)讓渡既得利益階層的“所得”給廣大普通購房者，既有利于縮小社會(huì)貧富差距，也有利于社會(huì)和諧穩(wěn)定。