核心提示：小產權房的問題解決好了，房地產稅的立法進程將會加快，長期調控的思路才能逐步落地。

近日有業內人士稱，在滬渝試點房產稅的基礎上，后續將在廣深等城市試點，但來自國稅總局房產稅改革小組的官員等均表示沒有獲悉這一方案。廣州國土房管局副局長黃文波則透露，廣州未被納入第二批試點名單，但廣東或將有城市入選。而國務院法制辦財政金融司一位有關負責人認為，房地產稅改革將不再是簡單擴面試點的問題(25日《深圳商報》、26日《南方都市報》)。

“房地產稅改革不再是簡單擴面試點”意味著什么？意味著三中全會所言“加快房地產稅立法并適時推進改革”不是一句空話，而是有了明確的路徑。當下局勢誠如北京大學財經法研究中心主任劉劍文所分析———“房地產稅絕不等于房產稅，改革應該是涉及房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大相關稅種的共同改革”。換句話說，地方政府有望擺脫對單純賣地獲利的依賴。當然，對于深圳這樣的城市而言，在目前階段不存在依賴土地財政的問題，但改革一旦鋪開，城市優化財稅結構，甚至增加稅收都是可以期待的。

只是，房地產稅的立法難以繞開小產權房的問題。11月22日，國土部和住建部聯合發布通知，要求堅決查處“小產權房”在建、在售行為。那么，已經建好、已經出售的小產權房怎么辦？全部拆除恐怕不現實，那會造成巨大的動蕩和不穩定因素，想想看會出現多少“釘子戶”？無獨有偶，在深圳召開的第五屆中國地產年會上，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇表示“如果把小產權房‘轉正’納入房價統計體系，房價自然就降下來了。”他還認為，開征房產稅是小產權房的唯一解決方案，不能走補交地價的老路。筆者贊同前者的判斷，但是對于后者論調卻難以認同。

孟的思路是避開補交地價，對小產權房征收較高房產稅，但是這樣一來有兩個現實困境需要克服：其一，孟稱“讓小產權房業主交高房產稅的理由是永久產權”，但在執行層面難免被認為是一種歧視而遭到反彈。其二，過于繁雜的稅率設計意味著留下更多漏洞。現在可選的最優路徑是讓符合條件的小產權房先通過補交地價轉正，讓它們與商品房站在同一門檻上，再來討論房產稅的稅率以及免征套數，這才是最為清晰的推進路線圖。

這中間涉及一個小產權房轉正的技術性問題。黨國英評價小產權房轉正也是一種社會和解，而華生、任志強則對此“違法行為”予以堅決反對。但是面積與數量同樣巨大的小產權房分散城市各處，不和解又能如何？和解是利益的重構與再分配，中國的現實情況就是政府的利益在過程中必須得到保障。

筆者建議，在修改《土地管理法》等相關法律之后，可以設置條件，逐步讓符合條件的小產權房轉正。比如，已經建好的符合消防安全等條件的小產權房可以在補繳土地出讓金的情況下轉正。不符合消防安全等條件的小產權房可以在執法部門與業主溝通之后整改，整改合格也可在補繳土地出讓金的前提下予以轉正。至于完全不符合規劃和居住條件的小產權房，還是有必要采取一些強制性措施予以拆除。

小產權房轉正并非洪水猛獸，法律也當應時而變，小產權房的問題解決好了，房地產稅的立法進程將會加快，長期調控的思路才能逐步落地。