房地產企業稅務管理，邀請了某大型房地產企業稅務負責人DAvoser，從實踐的視角來分享房地產企業如何有效的進行稅務管理，對于動輒數億的項目來說，管理的好與不好的代價是相當巨大的。

　　一、房地產企業稅務管理特色

　　一談到房地產企業的稅務管理，嘉賓DAvoser感慨地說，這是個大話題，房地產企業涉及的稅種很多，幾乎稅法中所有分稅種都能涉及到，包括土地增值稅、企業所得稅、營業稅、房產稅、印花稅、土地使用水、契稅、個人所得稅等等。

　　房地產企業是很有特色的一個行業，各種稅每個階段都不同，前期、中期、后期每個階段涉及到的稅以及繳納方法都不一樣，不像制造業整個運營階段所交的稅種都是一樣的。土地增值稅是本次分享的重點，包括流程、資料、管控等等，試圖通過嘉賓的經驗能夠讓財務人員少走很多彎路。

　　房地產企業稅務行業的特色就是稅種多，幾乎稅法中所有分稅種都能涉及到，包括土地增值稅、企業所得稅、營業稅、房產稅、印花稅、土地使用水、契稅、個人所得稅等等;稅額大，一個項目動輒幾個億幾十億甚至幾百億，稅負比較高，特別是大城市，消費能力高，房價高，稅也高;行業的特性，不像其他企業是永續性，房地產行業是非永續性，一般項目都有個經營期兩年三年五年十年，從產品的立項、開始建設、開始賣到產品的交付、結算等等，除了一些商業經營性質的項目需要運營以外，其他的項目結束的時候就開始清算了。

　　房地產行業稅收法規很多都是暫行條例，沒有明文的稅法，地方稅務部門還會有一些成文或是不成文的地方政策，由于地方稅收政策尺度比較大，財務人員一定要跟地方的財稅部門的人員溝通。相應的籌劃空間比較大，風險也比較大，這也是各級政府管控的重點。

　　二、房地產企業稅務人員的能力需求

　　嘉賓DAvoser認為，正是因為房地產行業的特色，就要求房地產行業的財務人員要有很強的稅務實務操作的能力，需要具備很廣泛的稅務知識，要有成長性，有綜合性的稅務管理理念，財務人員不僅在項目的可研階段，還得在項目摘牌、立項、定價、銷售等階段充分的參與、全面的統籌，需要與開發部門、成本營銷等部門有密切的溝通，不僅要了解財務的知識、核算知識、稅務知識，還要懂得稅務成本、建設工程單位的一些專業知識，把握項目各個階段的特點，對項目結束后的清算工作有非常重要的作用。

　　項目的清算主要兩種方式，納稅人可以自己申請自行清算，或是稅務機關責令清算。最好找有相關資質的中介準備好資料。

　　三、土地增值稅的案例實踐

　　嘉賓DAvoser強調，企業項目清算的時候要注意當地的特色和要求，需要財務人員做充分的溝通，清算的時間一定做個充分的預估，一般來說在清算的那一年土地增值稅會很多，銷售如收入產生的利潤也許當年比較少，如果當年沒有清算，延續到下一年清算，會造成清算的土地增值稅，沒有足夠的利潤去沖抵，造成永久的所得稅的損失。這就要把握住清算的時間，盡量早做計劃，或是提前準備好清算。

　　嘉賓DAvoser以一個項目為案例，詳細介紹了土地增值稅清算管理工作、所得稅管理工作以及房地產企業涉及的其他小稅種，包括政策依據、核算方法、匯算清繳的管控等方面的內容。并且強調財務人員在項目立項時就開始建立與稅局良好的溝通，才能在最后的清算階段做到既符合國家稅法要求，又能實現合理納稅的有機結合。

　　嘉賓DAvoser是在出差途中完成了這次的分享活動，同樣來自房地產企業的參加者如此評價：“嘉賓的專業就在于講到什么都能信手拈來，這是多年用心積累的結果。”