俄羅斯踏上艱難房改路

俄羅斯從１９９１年開始推行住房制度改革，到目前已有１０年之
久，使該國從福利住房制度逐步向市場化住房制度過渡。政府通過向
居民無償轉移房屋產權，迅速建立起比較發達的一、二級房地產市
場。目前俄羅斯人均住房面積已達到１９平方米，但低收入居民住房
難問題仍未得到徹底解決。
低收入者可免費住房
如何解決低收入居民住房問題，一直是俄政府關心的重要問題之
一。目前莫斯科市政府盡力為教育、衛生、公安等吃“皇糧”部門的
職工優先提供廉價的租用住房，同時開始建設經濟適用房，住房困難
的低收入居民至今還可去房管部門排隊申請免費住房。但由于財政資
金有限，每年市政建房不多，莫斯科今年只能解決１９８２年～１９
８３年排隊者的住房問題，也就是說，要想獲得免費的住房，至少要
等上１０年。
另外，政府還無償向居民轉移房屋產權，激活一、二級房地產市
場。按規定，在一定標準內，所有居民均可無償獲得所住房屋的所有
權，超標部分自己掏錢購買。居民獲得住房產權后，便可自由支配—
—出售、租讓或贈與。住房無償私有化的最大成果是使居民獲得了改
善住房條件的最初資本，二級住房市場迅速建立起來，年成交量占不
動產市場總成交量的８０％。許多人通過賣舊房買新房，或出租舊
房，用房租還貸購新房等多種方法改善居住條件。近年來由于經濟形
勢穩定，居民收入大幅提高，房地產一級和二級市場十分活躍，房價
也因此不斷上漲。
低房屋稅鼓勵購房
俄羅斯人均工資３４００盧布（１美元約合３０．８盧布），國
家建設委員會最新公布的全國平均房價為每平方米７９９０盧布，而
市場價格遠遠高出這個標準。如在莫斯科，普通樓房每平方米居住面
積已達到７００美元～９００美元。
俄政府一直鼓勵各種抵押貸款購房方式，為此，中央政府規定了
很低的房屋稅，稅率為房產登記價值的０．１％，各地方機關不能隨
意調整。抵押貸款購房主要為中產階級所接受。購房者先首付３０％
的房款，并向銀行提供收入證明，年收入２．５萬美元以上的人才有
可能獲貸款。由于俄通脹率一直很高，銀行為防范風險一般只提供３
～５年的貸款。近年來開始推行得到國家資助的購房儲蓄，購房者先
在指定銀行存放相當于房價５％的錢，交至５０％后可得到住房，余
款三年內交清，貸款利息為８％，大大低于通脹率。另外，政府還打
算發放住房債券集資，持有債券的人可優惠購房。
慎重推進公用事業改革
住房公用事業改革的滯后是俄住房制度改革的一大缺陷。住房公
用事業指包括冷熱水、電、氣、取暖、維修、電梯、垃圾清理等３０
多項與住房有關的服務。目前這項費用主要由地方財政補貼，居民負
擔部分不足一半。據統計，２００１年三口人之家５５平方米的住
房，這項費用每月僅為４３０盧布。這項補貼使地方財政負擔沉重，
影響經濟發展。同時許多地方政府拖欠熱力、電力、天然氣等企業巨
額債務，企業因缺乏資金經常停工，使房屋和各種管道長年得不到維
修，公用設施老化程度達６０％，有１／４已經不能使用，事故頻繁
已危及居民安全。因此，俄政府下決心進行住房公用事業改革，作為
試點城市的莫斯科從今年起要求高收入居民自愿全額繳納住房公用事
業費，許多官員表示將帶頭交款。由于此項改革涉及千家萬戶，政府
將慎重推行，逐步過渡到所有居民全額交費，對低收入居民給予直接
補貼。
俄政府現已制定了２００２年～２０１０年解決住房問題綱要，
確定了住房改革的基本方針，其最終目的是建立發達的房地產市場，
開拓多種融資渠道，保障各階層居民住上安全舒適的房屋。