我公司為什么要繳這兩筆營(yíng)業(yè)稅

中國(guó)稅務(wù)報(bào)社：
我們是河南省濮陽(yáng)縣的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，一直依法納稅。近
日，濮陽(yáng)縣地方稅務(wù)局稽查局在對(duì)我公司１９９９～２０００年度繳
納營(yíng)業(yè)稅情況進(jìn)行日常檢查時(shí)，把我公司給利民居委會(huì)的５套住房折
價(jià)５０萬(wàn)元，讓我們繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅８３５０．５２元；另外，將
公司向紡織廠收取的利息并入“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅３萬(wàn)元。我
們感到不理解，我們的理由是：
第一，利民居委會(huì)（甲方）與我們公司（乙方）簽訂了聯(lián)合建房
協(xié)議，協(xié)議規(guī)定：“雙方約定，甲方提供土地１０００平方米，乙方
在甲方提供的土地上投資１００萬(wàn)元自行建造一棟２０戶的家屬樓。
家屬樓建成之后，乙方分給甲方５套住房，其余由乙方售出，取得收
入１５０萬(wàn)元，已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅７．５萬(wàn)元。”我們認(rèn)為，我公司
給乙方的５套住房，未取得分文收入，也未取得其他利益，因此，不
應(yīng)該申報(bào)納稅。
第二，我公司替縣紡織廠建造辦公樓，由于縣紡織廠資金緊張，
商定由我公司貸款墊資建造辦公樓，辦公樓建成后，我公司按貸款利
率向紡織廠收取利息１００萬(wàn)元，我公司的賬務(wù)處理為：
收取時(shí)：
借：銀行存款 １００００００
貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用 １００００００
支付時(shí)：
借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 １００００００
貸：銀行存款 １００００００
我們未收取任何費(fèi)用，也沒有收取手續(xù)費(fèi)，只是為了有利于業(yè)務(wù)
的開展，才替對(duì)方墊付工程款，因此而讓我們納稅，我們無法接受。
請(qǐng)問，我公司上述項(xiàng)目應(yīng)如何申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅？縣地稅局稽查局
的做法是否正確？

河南省濮陽(yáng)縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)科科
長(zhǎng) 趙明

答復(fù)：
趙明，對(duì)于你提出的問題我們經(jīng)過咨詢國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)人士，
現(xiàn)答復(fù)如下：
第一，你公司自行建造分給利民居委會(huì)的５套住房，應(yīng)按“建筑
業(yè)稅目”繳納營(yíng)業(yè)稅。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》
第四條規(guī)定：“單位或個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷
售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。”第十九條規(guī)定：“本細(xì)則第四
條所稱的自建行為的營(yíng)業(yè)額，比照本細(xì)則第十五條的規(guī)定確定。”第
十五條規(guī)定：“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)
格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)
業(yè)額：（一）按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)
產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（二）按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或
者銷售的不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：
計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（１＋成本利潤(rùn)率）÷（１－營(yíng)業(yè)
稅稅率）。公式中的成本利潤(rùn)率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬
稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。”具體到河南省，成本利潤(rùn)率為８％。按照上述規(guī)
定，你單位給利民居委會(huì)的５套住房的應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額為２５００００×
（１＋８％）÷（１－３％）＝２７８３５０．５１（元），應(yīng)納建
筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅８３５０．５２元。
你公司上述行為還應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅
務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國(guó)稅函發(fā)１
９９５１５６號(hào)）第十七條規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)
稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作
建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易
物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體
的交換方式也有以下兩種：土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方
都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部
分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用
權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的
使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)
業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地
使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方
沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例
實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定，分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作
建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售
不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》上述規(guī)定，你
公司通過送給利民居委會(huì)的５套住房換取了土地使用權(quán)，應(yīng)按當(dāng)月銷
售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定，折價(jià)５０萬(wàn)元，應(yīng)按“銷售不動(dòng)
產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅２．５萬(wàn)元。
第二，《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅
人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向
對(duì)方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”；《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第
十四條規(guī)定：“條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、
基金、集資款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外收
費(fèi)，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)稅計(jì)算應(yīng)納稅額。”
你單位向紡織廠收取的利息１００萬(wàn)元，是在建造辦公樓過程中向建
筑單位收取的價(jià)外費(fèi)用，按照上述規(guī)定，應(yīng)并入“建筑業(yè)”稅目之中
繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅３萬(wàn)元。
綜上所述，趙明，你公司上述項(xiàng)目應(yīng)該申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，縣地稅
局稽查局對(duì)你公司作出的決定是正確的。