正確核算房產原值 節約房產稅支出
房產往往占企業固定資產的很大比例，數額較大，因此，合理核算房產、對房產稅進行籌劃有
重要意義。根據《房產稅暫行條例》的規定，企業自用房產依照房產原值一次減除10%~30%后的
余值按1.2%的稅率計算繳納，由此可見籌劃房產稅的關鍵在于正確核算房產原值。
要正確計算房產原值，必須明確房產的概念和范圍。我國稅法規定“房產是以房屋形態表現的
財產”。這就是說房產就是指房屋，而且包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價
值的配套設施，例如暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油
、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等等。由于附屬設備和配
套設施往往不僅僅為房產服務，稅法同時規定“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最
近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒連接管算起”。這就為房產核算作出了明確的
規定。因此企業在建設房屋工程時，必須明確區分屬于房產的附屬設備、配套設施和不屬于房產的
附屬設備、配套設施的價值，并在會計賬簿中分別記錄。此外，企業使用的中央空調，如何入賬很
關鍵。有時房產原值包括在中央空調設備中；但如果中央空調設備作單項固定資產入賬，單獨核算
并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產
入賬，不應計入房產原值。因此，企業應獨立核算中央空調設備，以減少企業的稅收負擔。
關于房產范圍的另一個主要問題是土地使用權是否計入房產原值？由于《房產稅暫行條例》是
國務院于1986年頒布的，當時還不存在土地使用權的問題，因此也
沒有明確規定。以后稅法也沒有作出明確的規定，各地地稅機關執行的標準也參差不齊。但是，
根據稅法規定，“房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿‘固定資產’科目中記載的房屋
原價�！币簿褪钦f，土地使用權是否計入房產原值可以按會計制度的規定處理。最早對這個問題作
出規定的是《外商投資企業會計制度》，該制度規定單獨設立“場地使用權”科目核算投資者投入
和購入的土地使用權。《國有建設單位會計制度補充規定》和《企業基建業務有關會計處理辦法》
也規定：征地費，指通過劃撥方式取得土地而支付的地上附著物和青苗補償費、安置補償費以及發
生的土地復墾費等。不包括支付的土地使用權出讓金�！镀髽I會計制度》規定土地使用權屬于無形
資產。因此，會計制度一直是單獨核算土地使用權，不并入房產原值，當然也就不需要繳納房產稅
。一般情況下，企業購入房產而支付的價款中往往包含著土地使用權的費用，因此，需要在合同中
分別明確房產和土地使用權的價款，并且在賬簿中分別核算，這樣可以減少房產稅的支出。
特殊建筑物是否計入房產原值也是房產稅籌劃的重要問題。稅法規定：房產的范圍主要包括房
屋和各種附屬設備以及配套設施，但不包括獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電
塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐
等等。因此在編制工程決算報告時，需要單獨列示不包括在房產內的建筑物，并在會計賬簿中分別
核算，這樣也可以減少房產稅支出。
總之，要正確計算房產稅，建立健全企業房產的會計核算是關鍵環節，只有正確核算房產原值
，才能做到合理正確地繳納房產稅。