“代建”房屋按“銷售不動產”繳營業稅
近期，某市地稅稽查局根據群眾的舉報，對某房地產開發有限公司繳納地方稅情況進行了檢查
。發現該公司幾年前曾與A單位簽訂“委托建設集資房合同”，合同規定由該公司根據A單位的要求
取得了某塊地的土地使用權，然后在該地為A單位開發建設職工住房，依據購地、辦證等所有費用
和綜合工程款一并考慮的原則，由該公司以每平方米750元的該地段市場價由該公司包干。住房建
成后，該公司應在房屋竣工后3個月內辦理好產權轉移手續，向A單位提供土地使用證及房屋的分棟
分戶產權證。幾年來該公司按工程施工進度陸續向A單位收到房款950萬元，如今房屋也早已竣工，
且已交付A單位職工使用，但該房地產開發公司一直未向稅務機關申報繳納銷售不動產營業稅。
該房地產開發公司認為自己不應繳納營業稅，理由是：該公司只是受A單位的委托代為建設Ａ
單位的職工集資房，而非房地產開發行為。對此，稅務機關作了如下稅收政策解釋：該房地產開發
公司與A單位簽訂的雖然名為“委托建設集資房合同”，但從一切證據資料上可看出，該公司的受
托建房行為實質是開發商品房后銷售不動產的行為。國家稅務總局《關于“代建”房屋行為應如何
征收營業稅問題的批復》（國稅函[1998]554號）中規定：“房地產開發企業（以下簡稱甲方）
取得土地使用權并辦理施工手續后根據其他單位（以下簡稱乙方）的要求進行施工，并按施工進度
向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續，甲方的上述行為屬于銷售不動產
，應按‘銷售不動產’稅目征收營業稅。”根據上述規定，該房地產開發公司類似上述“批復”中
所稱“甲方”，其行為屬于銷售不動產，應依法繳納營業稅。另外，該公司自備施工力量修建該房
屋，還要按“建筑業”稅目繳納營業稅。