對商品房預售要以票控稅


房地產稅收在地方稅收中占有較大比重，對地方稅收收入具有重
要影響，但目前房地產稅收存在一些突出的問題。
首先，預收商品房銷售款不及時申報納稅，在房地產企業中是個
普遍問題。有的直接將款項記在較為隱蔽的“其他應付款”賬上；有
的將款項掛在“預收賬款”科目上，不申報或遲報；有的采取不入賬
的手段，將款項匯到其他企業抵消欠款；還有的采取現金不記賬或推
遲記賬，“坐支”現金。根據稅法規定，房地產業不論房屋是否已賣
出，只要收到預收款，就視為收入已經實現，據以征收營業稅和企業
所得稅。
其次，房地產開發商用加蓋本單位財務章的普通收據，以現金形
式收取預購房款后，不是將其全部計入“預收賬款”再轉入“銷售收
入”，而是將現金轉入個人賬戶，或投入再生產，使稅務機關難以全
面掌握開發商的銷售和經營業務的往來，不能使應收稅款及時足額入
庫。
筆者認為對商品房預售行為，應采用“以票管稅”方式進行源泉
控制。
可以通過印制和使用“銷售不動產專用收據”，加強對房地產開
發商銷售情況的監控。該收據為房地產開發商收付業主“預付定金”
的憑據，開發商憑“收據”記載的金額計入“預收賬款”科目，待項
目整體完工后，業主憑“收據”和剩余資金換取“銷售不動產專用發
票”，開發商則將“預收賬款”科目轉入“銷售收入”。
在對商品房預售行為采用“以票管稅”進行源泉控制，使用“銷
售不動產專用收據”時，要做好以下幾方面的工作：一是在“專用收
據”投入使用前，開展一次大規模的宣傳輔導工作，并對“專用收
據”視同發票管理；二是對使用“非正規收據”的進行嚴厲處罰；三
是加強與建委、土地規劃、城建部門的聯系，準確全面掌握開發商的
投資項目、投資規模和資金投入等情況，進而掌握稅款征收依據。