第一單元 與房地產有關的稅種

四、城鎮土地使用稅 （ ★★ ）

5. 納稅義務發生時間（ 2010 年多選題）

（ 1 ）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮土地使用稅（房產稅）。

（ 2 ）納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納城鎮土地使用稅（房產稅）。

（ 3 ）納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納城鎮土地使用稅（房產稅）。

（ 4 ）以出讓或者轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

（ 5 ）納稅人 新征用的耕地 ，自批準征用之日起 滿 1 年 時，開始繳納城鎮土地使用稅。

（ 6 ）納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起，繳納城鎮土地使用稅。

【例題·多選題】根據城鎮土地使用稅法律制度的規定，關于城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的下列表述中，正確的有（ ）。（ 2010 年）

A. 納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起繳納

B. 納稅人新征用的非耕地，自批準征用的次月起繳納

C. 納稅人以出讓方式有償取得土地使用權，合同約定交付土地時間的，自合同約定交付土地時間的次月起繳納

D. 納稅人以出讓方式有償獲取土地使用權，合同未約定交付土地時間的，自合同簽訂的次月起繳納

【答案】 BCD

【解析】選項 A ：納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿 1 年時開始繳納城鎮土地使用稅。

6. 稅收減免（ 2010 年單選題）

（ 1 ） 城鎮土地使用稅減免的一般規定（包括但不限于）

① 國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；

②由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；

③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

④市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

⑤直接用于農、林、牧、漁業的生產用地。

（ 2 ）城鎮土地使用稅減免的特殊規定 （包括但不限于）

①凡是繳納了耕地占用稅的，從批準征用之日起 滿 1 年 后征收城鎮土地使用稅；征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅，應從批準征用之 “次月” 起征收城鎮土地使用稅。

②對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征城鎮土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納城鎮土地使用稅。

③房地產開發公司開發建造商品房的用地，除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。

④老年服務機構自用的土地，免征城鎮土地使用稅。

【例題·單選題】某人民團體擁有 A 、 B 兩棟辦公樓， A 棟占地 3000 平方米， B 棟占地 1000 平方米。 2012 年 3 月 31 日至 12 月 31 日將 B 棟出租。已知，當地城鎮土地使用稅每平方米年稅額為 15 元。根據城鎮土地使用稅法律制度的規定，該人民團體 2012 年應繳納城鎮土地使用稅（ ）元。

A.3750

B.11250

C.12500

D.15000

【答案】 B

【解析】（ 1 ）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地（ A 棟）免征城鎮土地使用稅；（ 2 ）出租的 B 棟應自交付出租房產之次月起，繳納城鎮土地使用稅， B 棟應繳納城鎮土地使用稅 =1000 × 15 × 9 個月 /12=11250 （元）。

五、土地增值稅（ P307-P319 ）

（一）征稅范圍 （ ★★★ ）

1. 土地增值稅只對 “轉讓” 國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地的行為不征稅。

【解釋 1 】土地所有者“出讓”土地使用權的行為，不征收“營業稅”。

【解釋 2 】 國有土地使用權“出讓”、土地使用權“轉讓”時，承受人均應繳納“契稅”。

2. 土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅。

3. 土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式“無償轉讓”的房地產，不予征稅。

（二）計稅依據（ ★★★ ）

土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的 增值額 。轉讓房地產的增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。

1. 應稅收入的確定

納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2. 新建房地產的扣除項目金額（ 4 ＋ 1 ）

（ 1 ）取得土地使用權所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

②納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。

【解釋】在房地產開發過程中，因承受土地使用權而繳納的 契稅，應計入“ 取得土地使用權所支付的金額” ，不能作為“與轉讓房地產有關的稅金”扣除。

（ 2 ）房地產開發成本

房地產開發成本是指納稅人開發房地產項目實際發生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

（ 3 ）房地產開發費用

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產開發費用并 不是按照納稅人實際發生額 進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：

①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目 計算分攤并提供金融機構證明 的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本”之和的 5% 以內計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用 = 利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）× 5% 以內

【例題 1 】甲房地產開發公司開發某房地產項目，取得土地使用權所支付的金額為 5200 萬元，開發成本為 2800 萬元，利息支出為 500 萬元（能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明）。已知甲公司所在地的省政府規定的房地產開發費用的扣除比例為 5% ，則允許扣除的房地產開發費用 =500 ＋（ 5200 ＋ 2800 ）× 5%=900 （萬元）。

②財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本”之和的 10% 以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用 = （取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）× 10% 以內

【例題 2 】甲房地產開發公司開發某房地產項目，取得土地使用權所支付的金額為 5200 萬元，開發成本為 2800 萬元，利息支出為 500 萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明）。已知甲公司所在地的省政府規定的房地產開發費用的扣除比例為 10% ，則允許扣除的房地產開發費用 = （ 5200 ＋ 2800 ）× 10%=800 （萬元）。

（ 4 ）與轉讓房地產有關的稅金

與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點：

【解釋】地產開發企業按照《房地產開發企業財務制度》的規定，其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除；其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

（ 5 ）財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產開發的納稅人可按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本”之和，加計 20% 的扣除。

【解釋 1 】該優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用，對此考生應特別注意。

【解釋 2 】從事房地產開發的納稅人只有在銷售“新建商品房”時，才適用 20% 加計扣除的規定；從事房地產開發的納稅人在銷售使用過的舊房時，并不適用 20% 加計扣除的規定。

表 6 － 1 新建房地產的扣除項目金額

【解釋】在計算扣除項目金額時，房地產開發企業與其他納稅人的前 3 項指標的處理完全相同，主要區別是：（ 1 ）印花稅的處理方法不同；（ 2 ）房地產開發企業有“加計 20% 扣除”的規定。

（三）稅率（ ★ ）

【解釋】土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅的稅率考生不用死記硬背，會用即可。

1. 增值額未超過扣除項目金額 50%

土地增值稅稅額 = 增值額× 30%

2. 增值額超過扣除項目金額 50% 、未超過 100%

土地增值稅稅額 = 增值額× 40% －扣除項目金額× 5%

3. 增值額超過扣除項目金額 100% 、未超過 200%

土地增值稅稅額 = 增值額× 50% －扣除項目金額× 15%

4. 增值額超過扣除項目金額 200%

土地增值稅稅額 = 增值額× 60% －扣除項目金額× 35%

（四）土地增值稅應納稅額的計算步驟（ ★★★ ）

1. 計算轉讓房地產取得的收入（貨幣收入、實物收入、其他收入）

2. 計算扣除項目金額

3. 計算增值額 = 轉讓房地產的收入－扣除項目金額

4. 計算增值率 = 增值額÷扣除項目金額× 100%

5. 根據增值率確定適用的稅率

6. 計算應納稅額

（五）稅收優惠（ ★ ）

1. 納稅人建造 “普通標準住宅” 出售，增值額 未超過 扣除項目金額 20% 的，予以免稅； 超過 20% 的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

2. 企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額 20% 的，免征土地增值稅。

（六）土地增值稅的納稅清算（ ★★★ ）（ 2010 年多選題）

1. 納稅人 “應當主動” 進行土地增值稅清算的情形

（ 1 ）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（ 2 ）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（ 3 ）直接轉讓土地使用權的。

2. 稅務機關 “可以要求” 納稅人進行土地增值稅清算的情形

（ 1 ）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或該比例雖未超過 85% ，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（ 2 ）取得銷售（預售）許可證滿 3 年仍未銷售完畢的；

（ 3 ）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（ 4 ）省級稅務機關規定的其他情況。

【例題·多選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有（ ）。（ 2010 年）

A. 直接轉讓土地使用權的

B. 整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

C. 房地產開發項目全部竣工并完成銷售的

D. 取得房地產銷售（預售）許可證滿 2 年尚未銷售完畢的

【答案】 ABC

【解析】選項 D ：取得銷售（預售）許可證“滿 3 年”仍未銷售完畢的，主管稅務機關“可要求”納稅人進行土地增值稅清算。