樓市調(diào)控時值鞏固和擴(kuò)大成效之際，國家發(fā)改委正研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├��?guī)定。

　　據(jù)新華社報道，發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林昨天透露上述信息。

　　“我們正在對房地產(chǎn)市場的成本、利潤和價格等情況開展調(diào)研�！痹S昆林說，擬綜合考慮中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目。

　　上述表態(tài)引發(fā)了外界對于揭開一系列爭議多年的謎團(tuán)的期待，即房地產(chǎn)的成本和利潤率究竟是多少？

　　多位業(yè)內(nèi)專家在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時表示，有關(guān)房地產(chǎn)平均利潤率的測算目前仍然莫衷一是，但該指標(biāo)卻是實施反暴利規(guī)定的基礎(chǔ)。要在短期內(nèi)準(zhǔn)確測算企業(yè)的利潤率究竟是多少難度很大。

　　值得關(guān)注的是，發(fā)改委此前發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》將于5月1日起實施。對此，許昆林表示，在規(guī)定實施之后，政府還會陸續(xù)出臺一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價格行為的政策措施。這當(dāng)中，實施反暴利規(guī)定是最重要的措施之一。但對今年能否實施反暴利規(guī)定的問題，他表示，目前仍處于研究階段。

　　成本、利潤爭議數(shù)年

　　根據(jù)我國1995年制定的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》，對于與國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切聯(lián)系的商品和服務(wù)，國務(wù)院價格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項目，并實施利潤率控制。

　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率的較大爭論始于2005年，國家統(tǒng)計局當(dāng)年公布的2004年房地產(chǎn)業(yè)利潤率為7.77%。

　　時至今日，這一數(shù)字仍然為一些開發(fā)商所引用。

　　2006年底，財政部發(fā)布的一份公告顯示，財政部2005年抽查的39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際利潤率高達(dá)26.79%。

　　類似爭議在2009年達(dá)到白熱化階段。

　　2009年3月兩會期間，全國工商聯(lián)遞交《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言，通過對全國九城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。

　　對此，國土部相關(guān)人士當(dāng)時回應(yīng)稱，我國地價占房價比例平均為23.2%。

　　而根據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的2011年《住房綠皮書》――《中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》，2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為55.72%。

　　開發(fā)商也有話要說。

　　恒大集團(tuán)董事局主席許家印曾在2009年全國兩會上表示，我國房價有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費和企業(yè)利潤。我國房價之所以被抬高，和后三大成本不斷飆升有關(guān)。

　　中國社科院研究員楊重光昨天則對本報記者表示，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的成本多少不清楚，有關(guān)平均利潤率的數(shù)字都是猜測，不過，除了特殊個案以外，平均利潤率肯定達(dá)不到40%。

　　但他強(qiáng)調(diào)，沒有超過40%并不說明不高，相比目前國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)各領(lǐng)域的平均利潤率，房地產(chǎn)行業(yè)的這一指標(biāo)依然較高。

　　他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率的合理范圍應(yīng)該回落到7%到8%的水平。

　　如何界定暴利？

　　無論爭議如何，反暴利行動已經(jīng)箭在弦上。

　　然而，對于暴利的界定究竟如何？房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率達(dá)到多少才算構(gòu)成違法行為？

　　根據(jù)《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》第五條，商品的價格和服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合的條件為，“某一商品或者服務(wù)的價格水平不超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場平均價格的合理幅度。”

　　此外，差價率和利潤率不超過平均差價率和平均利潤率的合理幅度。

　　但該規(guī)定同時提出，具體行業(yè)、不同區(qū)域?qū)Α昂侠矸�度”的界定，將由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同業(yè)務(wù)主管部門測定和規(guī)定。

　　在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌看來，什么是暴利？仍然沒有明確界定。

　　“目前成本多少不清楚，各種樓盤的成本是不一樣的，而且經(jīng)營效果是不一樣的。此外，各種項目利潤差距太大，僅從資金方面看，通過銀行貸款、市場融資、民間借貸，財務(wù)成本差別會非常大，這種方面怎么扣除，還有一種融資渠道很暢通，反過來利潤很高，是否就能說暴利？”顧云昌提出了自己的疑問。

　　不過，楊重光認(rèn)為，如果通過銀行系統(tǒng)和稅務(wù)部門建立一個共享的信息平臺，仍然可以測算出具體企業(yè)的利潤情況。而這一項，雖然短期來看有一定困難，但是從長遠(yuǎn)角度考慮，將是未來房地產(chǎn)業(yè)，乃至各行業(yè)加強(qiáng)價格監(jiān)管的一個基礎(chǔ)平臺。

　　國家統(tǒng)計局本月發(fā)布的全國70個大中城市房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)顯示，3月份我國房價環(huán)比下降和持平的城市數(shù)量小幅增加，但更多的城市房價仍在上漲，只是漲幅有所回落。