習勝軍

　　 大凡進入二十一世紀談婚論嫁的青年男女來說，談論最多的話題莫過于房價了，這可是關乎他們一生的拼搏與奮斗啊，高得離譜的房價與實際收入遠遠不相吻合，雖然國家出臺了一系列的房價調控政策，但總是收效甚微，這其中不乏有中央政府與地方政府之間為了各自的經濟利益的一種博弈。普通老百姓也只能看著政府一個個調控政策出臺，一次又一次的在忽悠著我們最善良的人民；房價，每月還在不停地刷新新的價格記錄，收入的增長永遠趕不上房價的增長。
　　 現在我們來看看一套住房從建造完成到交付使用，到底要向政府交納哪些稅費：首先，作為一個潛在住房需求者，購買一手房，即從開發商的售樓中心買房，以江西南昌市區一個三室二廳一衛建筑面積120平方米的房子為例，據權威統計，南昌（含四縣）2005年的平均房價已經超過2600元每平方米，市區已達3200元以上，但這個價格在全國來說還是排在倒數第幾名了，也就是說南昌的房價相對于全國來說還算低者。買房涉及的稅費主要有契稅2%（144平方米以上4%），維修基金1%（144平方米以上2%），印花稅0.05%，還有有線電視出裝費、管道煤氣接通費3000-4000元不等，辦理產權登記過程中的一些登記費、查擋費、工本費等需要200-500元不等，這些費用總計在房價的4%-5%。而開發商將房子建好后進入一級市場（俗稱一手房）要交納3%的建筑營業稅，5.55%的銷售營業稅及稅金附加（含城建稅、教育費附加、印花稅等，下同）、30%-60%不等的超率累進土地增值稅，當然還有企業所得稅。這些稅費的繳納，在某種程度上對房價有點推波助瀾的作用。學過稅法的人都知道，以上這些稅費的征收，都是地方稅務局，也就是全部是地方上的財政收入，這也難怪，為什么國家出臺的遏制房地產的相關政策到地方政府就拐了一個彎變了味呢？因為，對于居高不下的房價，政府也是又喜又憂，喜的是，地方稅收有保障、能促進當地的經濟發展，顯示政績的GDP有一個強勁的增長勢頭；憂的是，勞苦大眾為一套房子搭上一輩子的幸福，貧富差距拉大，大多數人進入“房奴”行列，成了銀行的打工者，有違背國家創建和諧社會的宗旨。但是，國家又不愿看到房價下跌，房價下跌直接導致經濟增速減緩，GDP降低，銀行風險增加，特別是國有商業銀行可能就會成為“房產公司”，以至于一系列的與房產息息相關的建材行業會造成通貨緊縮、大量的工人失業，加劇社會動蕩等……。
　　 高也不行、低也不行，那房價到底什么價位合適呢？一般來說，房價是一個人年均收入的6-10倍較為合理，廣大工薪階層也能承受。但是，南昌的房價與當地的經濟收入遠遠背離，也就是說絕大多數人憑自己的工資收入根本買不起房。沒辦法，所以也就出現了行業上一個新名詞“肯老族”，有“肯”也罷，不是每個人家里都能“肯”得到的，因為被稱為新“三座大山”的另外“兩座大山”已經給家庭不堪重負，子女的教育投資使大多數家庭一貧如洗，哪還有余錢買房、看病呢？為了使自己的子女能受良好的教育跳出“農門”，父母不惜節衣縮食，在我們國家社會保障體系還不很完善的階段，“加速折舊”的身體在高房價的壓力下又怎能保證今后能有幸福、安康、美滿的家庭生活呢？
　　 生活本來就是這么殘酷無情，在這“畢業”等于“失業”的年代，在這經濟高速的發展時期，在這五年WTO期限屆滿全球經濟一體化的今天，追求時尚、追求個性的青年男女，遠突破了在一個地方買房、不情愿蝸居在一個城市的超前思維；大量的連鎖集團、跨國公司的成立，促使今后一個家庭為了就業在不同的地方會擁有兩套房子、甚至三套房子，這樣就會有大多數房子要進入二級市場，也就是我們說的二手房轉讓。而國家為了遏制“炒房”，打壓了一大批正常的房產轉讓。6月1日、8月1日連續出臺了轉讓二手房的兩個政策，也不管是原來的“國六條”還是之后的“十五條”，我認為還是不能有效遏制房價的上漲，只會起到推波助瀾的作用。
　　 我們還是以前面舉的例子來計算，在購一手房的時候在房價之外我們就已付出房價之外的4-5%的稅費，如果自住在5年內房屋轉讓我們還應交納轉讓房屋總價款的5.55%營業稅及稅金附加等，20%的個人所得稅（如不能清楚提供購房成本原值的正規票據，稅務局可以按交易價格的1-3%核定征收，南昌的征收率為房價的2%），所以，一買一賣，就產生當初購房價格的12%的稅費，在加上年平均資金成本率按6%計算， 實際轉讓價格如果沒有年增長18%的話，轉讓就沒有利益可圖，如果不是投資炒房者，是一般的普通的買房者，辛辛苦苦好不容易買了一套房子，如果要換房，還有財產損失的風險。所以，羊毛出在養身上，國家征收的一些稅費最終會轉嫁給消費者，而且，營業稅費按總價征收不象增值稅按增值額征收，連續的轉讓會產生很大的稅費成本，這在某種程度上也制約了二手房上市流通，從而在某種程度上加大了一些房屋的空置率。我認為，只有加大二手房流通才能根本遏制房價的虛高及房屋空置率，要加大房屋上市流通速度，征收營業稅的做法不可取。國家曾經為了刺激股市流通，也采取了證券交易印花稅從0.4%，降到現在的0.1%，而且還有單項征收趨勢的可能。
　　 既然房子買賣會產生這么多的稅費成本，出租房屋是可不可以呢？當然，國家稅法明確規定：個人按市場價格出租的居民住房按3%征收營業稅、4%征收房產稅、10%征收個人所得稅。地方政府在對房屋出租的稅費征繳力度上不夠，因為大部分房屋產權者沒有出租登記及承租者并不向對方索取發票，從而導致租金價格相對于房價來說并不是很高，甚至還遠低于購房價格的年金現值。但是，勤勞樸實的國民認為房子花錢買了心里住得才塌實，租房住不是很習慣，沒有安全感，這也是人們買而不租“樂此不彼”的原因，正因為有了這些原因，才直接造成房價有這么強勁的牛氣。
　　 嗚呼，房子，是一個有墻或兩邊有柱，能夠遮風避雨，可供人們在其中學習、居住并儲藏物資的場所，想說愛你并不容易。

　　 作者單位：江西省峽江縣玉笥山林場
　　 單位地址：峽江縣水邊鎮
　　 作者郵箱：xishengjun@126.com　
　　
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