排長隊辦理經轉商

　　據中國之聲《新聞縱橫》7時37分報道,北京樓市新政出臺后短短幾天,在朝陽、昌平等一些經濟適用房集中的區域,業主們連夜排隊“經改商”,也就是經濟適用房改做商用,數千人的排隊陣容蔚為壯觀。

　　最近在北京朝陽、昌平等經濟適用房集中的區域,從凌晨兩三點開始便有業主絡繹不絕地前來排隊,其中絕大多數都是辦理經濟適用房改商品房手續的。之所以出現如此集中的“經轉商”,歸根結底是因為國家最近出臺多條嚴控經濟適用房出租、空置等政策。

　　對經濟適用房未來政策可能進一步趨緊的預期,讓越來越多的人參與到“經改商”的隊伍中來。就在五一小長假后的第一個工作日,北京朝陽區、豐臺區突然通知業主,經改商必須過戶,經適房同名轉商品房的政策有變,經濟適用房業主的神經再次繃緊。

　　不過,北京相關部解釋說,有關政策并沒有變化,一直以來北京只有朝陽區、豐臺區兩個區縣執行經適房同名轉商品房政策,其它區縣全部實行2008年4月8日之前的經濟適用房必須過戶才能轉商,2008年4月8日之后的則可以在同一名下轉換,這次只不過是統一了各區縣的操作而已。

　　無論怎樣,經濟適用房政策趨緊已是不爭的事實。根據目前的規定,2008年4月8日之前的老經濟適用房,凡是滿5年,繳納完契稅和出售價格10%的土地收益后,可以通過過戶完成經改商。這樣,一套100平米左右的老經濟適用房比在同一名字下變更要多繳納一萬到三萬的契稅。張大偉分析,這樣的措施對于目前經改商的影響應該不會太大。

　　張大偉:其實實際中影響不大,以前更名也需要交納綜合地價款,只不過不需要交契稅,如果說140平米以下的非常小,90平米以下按照1%征收,90到140平米是按1.5%征收的,但是140平米以上的影響比較大。

　　根據規定,經濟適用房必須繳納出售價格10%的土地收益后才能上市交易,也就是轉變成商品房。但是,目前在實際操作中,10%的土地收益并不是按照出售價格計算的,往往是按照最低指導價計算,這樣在土地收益一項上就能省出十萬甚至更多。一旦政策嚴格按照出售價格計算土地收益,經濟適用房業主需要繳納更多。

　　張大偉:按照最低指導價格來交納的,因為這個是10%的稅率非常高,實際情況比如百環家園這些地方是6000多,通惠家園是5000多,而實際這些區域真正的成交價格是2萬到3萬了,如果按照2萬到3萬一平米的話需要交的話,10%是兩千到三千,而現在只交了幾百塊錢。

　　相比之下,現在讓眾多2008年之前購買經濟適用房的業主最焦心的是,擔心自己的房子會被政府回購。北京市有關方表示,經濟適用房以2008年4月8日為界,老房子老辦法,新房子新辦法。業主們不必過于擔心。

　　不過,經濟評論員馬光遠強調目前經濟適用房根據年代差別化待遇是歷史造成,如果對老房子采用新辦法顯然是不公平的。

　　馬光遠:因為之前我們的經濟適用房跟現在的兩碼事,原先的經濟適用房買的時候,比如你兩千塊錢買,商品房可能就兩千一,之前的如果用現在的來套,對以前的肯定是非常不公平的。最重要是有銜接,就是說你這個政策本身得考慮各種不同的情況。

　　馬光遠強調,政策制定方應該明確不同時期經濟適用房的相關政策,防止大家恐慌的情緒。而在張大偉看來,政策也許是在引導市場更加明確的區分不同性質的房屋,為下一步的稅費改革奠定基礎。

　　張大偉:我覺得有意識的,一定程度的讓這些不需要經濟適用房的人趕快交易,因為有可能會成為對一些房地產稅或者物業稅什么征收也會在考慮這些,因為政策性住房,應該是不會納入房地產稅范圍的。