福田南園新村小區(qū)里,到處張貼著開(kāi)發(fā)商宣傳改造后美輪美奐的建筑效果圖。陳相明 攝

　　深圳正在如火如荼進(jìn)行的城市更新大舞臺(tái)上,除了業(yè)主和開(kāi)發(fā)商兩個(gè)主角,還活躍著更多形形色色的角色。

　　一個(gè)舊小區(qū)同時(shí)涌進(jìn)了幾個(gè)開(kāi)發(fā)商,有的還是兩三個(gè)開(kāi)發(fā)商的“聯(lián)合體”,誰(shuí)才是真心要改造的開(kāi)發(fā)商？誰(shuí)是打著開(kāi)發(fā)商旗號(hào)的中介機(jī)構(gòu)？還是只開(kāi)“空頭支票”的皮包公司？一切似乎都讓人如墜云霧。

　　中介招徠多家開(kāi)發(fā)商

　　福田區(qū)南園新村樓齡接近30年,與寸土寸金的華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)近在咫尺,緊鄰深南大道地鐵科學(xué)館站。記者日前在南園新村小區(qū)里看到,一家名為“深圳市恒豪實(shí)業(yè)有限公司”的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)駐,并大張旗鼓地征集業(yè)主意見(jiàn),小區(qū)的宣傳欄也張貼滿改造后美輪美奐的效果圖,連戶型圖都清楚呈現(xiàn),令人感覺(jué)美好新家園即將成為現(xiàn)實(shí)。

　　不過(guò),南園新村的改造之路并不平坦。

　　由于房子破舊,小區(qū)環(huán)境較差,南園新村不少業(yè)主早就渴望改造,2008年,早在《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)之前,業(yè)主們自發(fā)成立了“改造重建籌備小組”,而牽頭人則是一位自稱深圳某品牌開(kāi)發(fā)商舊改負(fù)責(zé)人的葛某。

　　“大家開(kāi)始都很信任他,希望他能協(xié)助業(yè)主與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判,但后來(lái)發(fā)現(xiàn),他只是一個(gè)想'販賣’業(yè)主資料、牟取暴利的中介,而不是開(kāi)發(fā)商。”據(jù)知情的業(yè)主介紹,自從“改造重建籌備小組”成立以來(lái),葛某接連招徠好幾家對(duì)改造南園新村有興趣的大型開(kāi)發(fā)商,但開(kāi)發(fā)商們最后卻因各種原因舍棄而去。“葛某開(kāi)出的中介費(fèi)過(guò)高是重要原因。”業(yè)主說(shuō)。

　　不過(guò),葛某在接受記者采訪時(shí)表示,好幾家開(kāi)發(fā)商最后撒手而去的主要原因,是當(dāng)時(shí)業(yè)主要求太高以及受2008年房?jī)r(jià)下跌影響。“三年的臨時(shí)安置費(fèi)30萬(wàn)元,回遷面積是1∶1．2,包括卓越、路勁、佳兆業(yè)等大的開(kāi)發(fā)商都無(wú)法接受業(yè)主的這一要求。因?yàn)楫?dāng)時(shí)還沒(méi)有《辦法》出臺(tái),2008年受金融危機(jī)影響,深圳房?jī)r(jià)又大幅下跌,開(kāi)發(fā)商看不到前景,就不愿再搞。”葛某說(shuō),后來(lái)找到恒豪,終于愿意接受業(yè)主的要求,并進(jìn)駐改造。

　　對(duì)于是否扮演中間人的角色從中牟利,已經(jīng)離開(kāi)南園到其他舊小區(qū)活動(dòng)的葛某日前對(duì)記者說(shuō):“我是為業(yè)主們做好事,但到頭來(lái)他們卻中傷我。”

　　經(jīng)過(guò)一番曲折,終于在2009年,葛某尋覓到了愿意前來(lái)改造南園新村的開(kāi)發(fā)商“深圳市恒豪實(shí)業(yè)有限公司”,并成為恒豪的委托代理人,游說(shuō)業(yè)主簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

　　舊改中介費(fèi)高達(dá)上億元

　　那么,業(yè)主所反映的中介機(jī)構(gòu)高價(jià)“販賣”業(yè)主資料,真的存在嗎？

　　在一份從上述與南園改造小組接洽過(guò)的某開(kāi)發(fā)商處流傳出的“南園小區(qū)舊改項(xiàng)目簡(jiǎn)介”上,記者看到,實(shí)際上這是一份“居間服務(wù)簡(jiǎn)介書”,居間總費(fèi)用竟高達(dá)5000萬(wàn)元。

　　其中,居間方承諾“保證投資方能擁有該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)（即開(kāi)發(fā)商與南園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂委托改造合同）”、“在8個(gè)月內(nèi)完成所有小業(yè)主與投資商簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議”、“保證投資商順利把該項(xiàng)目拆遷”等等。

　　當(dāng)然,中介也并非一次性能收到5000萬(wàn)元的傭金。在這份南園新村項(xiàng)目的“居間服務(wù)簡(jiǎn)介”上,也列明了開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐的條件:首先是簽訂居間合同和與業(yè)委會(huì)簽訂協(xié)議時(shí),開(kāi)發(fā)商支付50萬(wàn)元;當(dāng)與小業(yè)主簽訂補(bǔ)償協(xié)議達(dá)到90％時(shí),開(kāi)發(fā)商支付傭金300萬(wàn)元;當(dāng)簽完100％,傭金為1400萬(wàn)元;所有搬遷完成時(shí),再支付傭金1000萬(wàn)元;直至項(xiàng)目開(kāi)工時(shí),開(kāi)發(fā)商須將余款一次性付清。除此之外,在接下來(lái)與業(yè)主談判的8個(gè)月內(nèi),每月須支付4萬(wàn)元的辦公費(fèi)用。另外,如果開(kāi)發(fā)商還要委托居間方辦理南園項(xiàng)目的拆舊建新有關(guān)手續(xù),“費(fèi)用另計(jì),約5000萬(wàn)元”,這樣,舊改“一條龍式”的居間服務(wù)傭金高達(dá)上億元。

　　從這份“居間服務(wù)簡(jiǎn)介書”上還可以看出,開(kāi)發(fā)商改造舊小區(qū)要攻克的第一個(gè)“堡壘”,就是業(yè)主委員會(huì)。

　　不過(guò),由于是傳真,這份字跡有些模糊的“居間服務(wù)簡(jiǎn)介書”上,并沒(méi)有注明居間方和投資商分別是誰(shuí)。

　　“接觸到南園小區(qū)是有中間人介紹的,后委托一姓葛的幫忙與業(yè)主談判。但幾個(gè)月下來(lái),簽約數(shù)量幾乎為零。”恒豪董事總經(jīng)理吳先生日前接受記者采訪時(shí)表示,并沒(méi)有支付葛某巨額中介費(fèi),只是最后補(bǔ)償了葛某40多萬(wàn)元的辦公費(fèi)用。

　　開(kāi)發(fā)商資質(zhì)引擔(dān)憂

　　“目前同意改造并簽署補(bǔ)償協(xié)議的業(yè)主已經(jīng)超過(guò)三分之二了,正在籌備申報(bào)事宜。”恒豪董事總經(jīng)理吳先生日前對(duì)記者說(shuō)。

　　不過(guò),也有業(yè)主對(duì)恒豪的資金實(shí)力和補(bǔ)償協(xié)議產(chǎn)生了質(zhì)疑,并擔(dān)心恒豪會(huì)否將業(yè)主資料“打包轉(zhuǎn)賣”給其他開(kāi)發(fā)商。“恒豪注冊(cè)資金才1000萬(wàn)元,要求業(yè)主簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是'霸王’條款,許多約定對(duì)業(yè)主不利。”接受采訪的多位業(yè)主說(shuō),曾試圖與恒豪溝通,將補(bǔ)償協(xié)議的不公平條款作出修改,但恒豪并沒(méi)有理會(huì)。

　　“資金實(shí)力與公司當(dāng)初的注冊(cè)資金不能畫等號(hào)。我不會(huì)轉(zhuǎn)賣,因?yàn)槲沂钦嫘南朐陉P(guān)內(nèi)好的地段打造一個(gè)好項(xiàng)目,做響公司的品牌。”恒豪總經(jīng)理吳先生說(shuō)。

　　對(duì)于改造南園小區(qū)需要投入多少資金,吳先生表示,前期補(bǔ)償安置費(fèi)總計(jì)大約超過(guò)1億元,“只要政府能夠批準(zhǔn)南園立項(xiàng),我就有能力把它做好。現(xiàn)在政府還沒(méi)有批,容積率也不知道,所以總投入需要多少錢現(xiàn)在無(wú)法說(shuō)清楚。”但吳先生并沒(méi)有解釋為何有能力,也不愿向記者透露目前公司的資金情況。

　　據(jù)了解,深圳恒豪實(shí)業(yè)有限公司之前開(kāi)發(fā)過(guò)的樓盤只有一個(gè),是位于寶安區(qū)的碧灣雅園。根據(jù)搜房網(wǎng)信息,碧灣雅園于2009年11月售完,住宅均價(jià)接近1萬(wàn)元／平方米,總住宅面積為20400平方米,假設(shè)全部住宅面積均可售,恒豪該項(xiàng)目可以收入2．04億元。然而,記者在上述中介方“居間服務(wù)簡(jiǎn)介書”對(duì)南園新村舊改項(xiàng)目的預(yù)算一欄看到,“若以容積率5．5計(jì)算,包括安置費(fèi)、居間費(fèi)、地價(jià)款、建筑成本等合計(jì),共需要大約11億元。”

　　記者手記

　　開(kāi)發(fā)商能否公開(kāi)招標(biāo)

　　在城市更新熱潮下,一切都按照市場(chǎng)化的形式展開(kāi)了,只是由于《深圳市城市更新辦法》實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái),目前看,這一市場(chǎng)亟待規(guī)范。

　　企業(yè)舊改的熱情高漲,多個(gè)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪,中介機(jī)構(gòu)處處活躍,一方面企業(yè)成本迅速攀升;另一方面,老住宅區(qū)的業(yè)主由于個(gè)體分散“內(nèi)外交困”:“外”是開(kāi)發(fā)商和中介對(duì)業(yè)主采用“逐個(gè)擊破”戰(zhàn)術(shù),“內(nèi)”則是不同見(jiàn)解的業(yè)主之間互相指責(zé)和猜疑。

　　當(dāng)對(duì)改造有不同的設(shè)想,當(dāng)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)不好,當(dāng)補(bǔ)償協(xié)議存在不合理?xiàng)l款,當(dāng)擔(dān)心中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賣資料……此時(shí),業(yè)主該通過(guò)什么途徑去表達(dá)觀點(diǎn),并維護(hù)自己權(quán)益？在巨大的利益面前,業(yè)委會(huì)能否禁得住誘惑,站在廣大業(yè)主的立場(chǎng)推進(jìn)拆遷改造？當(dāng)業(yè)委會(huì)遭到詬病,誰(shuí)又來(lái)監(jiān)管？

　　政府設(shè)置開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐小區(qū)的“門檻”是必要的;另外,能否像公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)管理公司一樣,在開(kāi)發(fā)商和中介進(jìn)駐小區(qū)之前,在政府的指引下,業(yè)主們召開(kāi)大會(huì),理清思路,統(tǒng)一對(duì)外招標(biāo)？這樣,既能保證大多數(shù)業(yè)主的利益,又能讓開(kāi)發(fā)商公平公開(kāi)地競(jìng)爭(zhēng),避免市場(chǎng)混亂。