《中國會計報》記者日前從權威渠道獲悉,住房和城鄉建設部正會同人民銀行、銀監會等相關部門,擬對房地產企業在售項目的預售賬款實施監控。

　　這意味著,房地產企業在項目結算前,將難以動用項目此前的預售賬款。

　　實行預售賬款專款專用

　　根據擬定的方案,今后房地產企業的預售賬款將存入監管部門指定的專門賬戶,并按照項目開發進度和工程資金所需“專款專用”。

　　房地產企業只有在項目竣工交付及結算時,才能支配使用項目此前的預售賬款。

　　根據現行的會計準則,房地產項目的預售款項被計入流動負債,當作為標的物的商品房竣工交付后,結轉成為營業收入。

　　預售賬款作為房地產企業優先占用的資金,一直被其靈活使用。但此次預售賬款專項賬戶的建立,將死死地捆綁住房地產企業的手腳。

　　政策意圖似乎非常明顯,旨在給房地產企業的資金鏈以巨大壓力,使熱得幾近瘋狂的樓市降溫。

　　天職國際會計師事務所質監及技術支持部合伙人楊力生分析,新規從使用性質和使用時間上對預售款進行了規范。“一方面,預售款針對開發和工程資金所需'專款專用’;另一方面,時間上也只存在兩種情況,即項目竣工交付和結算。”許多房地產企業因此緊張起來。一位開發商在接受記者采訪時表示,如果依據合同每月按施工進度付款,那么就會每月結算一次,然后憑合同和結算書使用這筆資金。

　　“假如預售款是100元,但實際結算可能只用50元,剩下的也不讓我們隨便用。以前資金可以在項目間串著用,我們可以用浮動的資金投資拿地,現在這些渠道都封閉了。”

　　預售賬款一旦受監控,降價只是時間問題

　　房地產企業資金鏈受到打壓,降價只是時間問題。

　　房地產項目的預售款包括購房者的首付款以及銀行按揭貸款,兩者構成了房地產企業的重要資金來源。其中,首付款在項目開盤時就已交付,按揭貸款則在樓盤封頂時由銀行發放。目前,這兩筆款項在項目竣工交付之前由房地產企業自由支配。

　　上述開發商告訴記者,預售款占總投資的比例還是比較大的,雖然各項目之間會存在差異,但基本上穩定在30%左右。

　　“預售款的使用非常靈活,其大部分被用來拿地。”一位業內人士向記者透露。

　　但這一切或許將很快成為歷史。

　　“如果對預售款進行專項監管,這筆錢就無異于定期存款,動不了。”一位不愿透露姓名的房地產企業財務總監說。

　　消息剛一放出,降價先鋒恒大地產便于5月9日召開2010年戰略合作伙伴高層峰會,與近200家合作伙伴,包括主體建筑、材料設備、裝修、園林和營銷等產業鏈企業達成新的盟約,聯手控制成本。

　　而此前,恒大地產剛剛宣布8.5折全國統一降價促銷。

　　針對恒大的降價行為,不少房地產企業都表示,那是因為恒大的現金流出現了很大的問題,“他們年前拿了很多的地。”但當記者詢問這些企業是否會降價時,他們紛紛表示,目前還沒有降價的計劃。

　　其實,每年1月至3月都是房地產企業開始執行新的年度計劃的時間,而此刻房地產企業都在等全國兩會針對房地產市場的消息,是否拿地也要考慮全國兩會的風向。今年全國兩會對此并未有太明顯的打壓政策,于是3月份讓開發商很興奮。“剛要有動作,'新國十條’就下來了,現在錢還沒花出去,所以能堅持一段時間。”上述財務總監告訴記者。

　　但隨著“新國十條”的出臺和地方政府有關細則的陸續出臺,樓市已經出現明顯的降溫,消費者和房地產企業將會展開博弈,后續加息和銀行貸款持續收緊的政策也會隨之而來,房地產企業又該去哪里融資？倘若另辟蹊徑,即使是基金、信托也不會輕易伸出橄欖枝,屆時降價只是時間問題。