多方博弈使市場陷入僵持局面

　　“收入分配差距過大、投資渠道過窄、保障性住房建設力度不足等諸多問題,都是影響中國經濟和房地產業持續健康發展的不利因素。中央政府應加快經濟方式轉變,完善長期制度建設。 ”

　　在多方博弈之下,價高量跌的市場觀望態勢明顯,樓市進入了買賣雙方各自按兵不動的 “靜默期”。市場的變化引發猜測:在這種微妙的對峙當中,怎樣的調整才能改變市場的動態平衡,打破多方博弈的局面？

　　默契:撐住不降價

　　由于工作日的緣故,北京東北三環外正在開盤的太陽公元售樓處異常冷清。就在幾天前,這片樓盤的新開項目開出了45000元每平方米的開盤均價,遠遠超出上一期開盤均價6000元到7000元每平方米。雖然開盤當日,一些媒體爆出了新盤放號被搶購一空的新聞,不過記者采訪時發現,太陽公元此次新開的15號樓依舊還有不少待售的房源,僅一套簽約,預訂量不足三分之一,購房現場也遠沒有傳說中的那樣火爆。

　　與太陽公元不同,北京的另一處普通商品住宅,即將于6月中旬開盤的新項目遠洋沁山水?上品依舊受到了追捧。銷售人員告訴記者,雖然這次只有393套房源上市,但上周一個星期內他們就已經放出了超過4770個房號。這次開盤的三棟商品住宅的均價分別達到每平方米24000元、28500元、30000元,超過了去年同期開盤項目均價一倍還要多,即便如此,銷售人員依然表示,“這是在考慮到政策調控影響后的謹慎定價。 ”

　　除了記者走訪的這兩處樓盤,京城5月其他新開樓盤的價格均保持高位。 6月即將開盤的數量少于5月,開盤價則依舊沒有回落的勢頭。雖然不是每個新開樓盤都能保持遠洋沁山水那樣的人氣,但撐住不降價幾乎成了開發企業間達成的“默契”。

　　一些業內人士認為,雖然調控政策力度空前,但市場運行依舊存在強大的慣性,再加上去年一年樓市的火爆局面已經讓很多開發商回籠了大量資金,穩定的資金鏈也增加了房價持續高企的籌碼。

　　買賣雙方博弈死結

　　平靜的市場背后是對買賣雙方的考驗。

　　對于房地產企業而言,房地產開發對資金的要求量極大,短期間內的資金充裕究竟能夠持續多久,本身就是一個未知數。

　　中國指數研究院副院長陳晟表示,政策調整對開發企業的銷售業績已經產生顯著影響,部分企業已靈活調整銷售策略。與此同時,企業融資和拿地也已受到顯著影響:銀行信貸和公開資本市場融資難度加大,高價拿地現象明顯減少。此外,由于加強預售資金監管等多項政策的疊加效應,企業資金壓力將顯著加大。

　　對于購房者而言嗎,政策重拳與房價堅挺的反差讓人憂心。一方面,不少購房者期待著樓市調控能夠將房價拉回到理想的高度,或是期待能夠在市場的 “底部”尋機出手;另一方面,很多購房者也擔憂,隨著需求的積累,新開樓盤數量的不斷減少,未來的市場會再次出現一輪報復性的上漲。

　　普通購房者的擔心從一定程度上也鼓勵著開發企業繼續著自己的定價策略,從而形成了一個相互博弈無從解開的死結,使得本輪的地產調控面臨著“持久戰”的危險。

　　短期內樓市必調整

　　此次出臺的各項調控政策決定了短期內房地產市場量價調整的必然性。但考慮到目前中國經濟所處階段和房地產業的特殊地位,其調整幅度過大、時間過長,并不利于未來中國經濟的健康發展和城市化水平的提升。

　　對于普通購房者而言,即使短期內房價下跌,但土地的稀缺和城市化進程不斷推進等價格支撐因素,仍將在較長時間內存在。對自住型需求而言,不應盲目期望在價格最低點買房。應密切關注市場變化,根據自身需要、資金實力、風險承受能力選擇合適住房。

　　對于政府的調控而言,陳晟表示,盡管價格仍無明顯下跌,但房價過快上漲的勢頭已基本遏制。未來一段時間的調控重點應放在落實“新國十條”的相關細則和地方政府的監督上來,同時也應關注上下游產業的經營風險和銀行信貸資產的風險暴露程度,防止房地產市場調整幅度過大給國民經濟帶來長期不利影響。

　　與此同時,近年的調控經驗又表明,中國房地產市場陷入 “越調越漲”怪圈,與整個宏觀經濟環境密切相關。收入分配差距過大、投資渠道過窄、保障性住房建設力度不足等諸多問題,都是影響中國經濟和房地產業持續健康發展的不利因素。中央政府應加快經濟方式轉變,完善長期制度建設。