國家稅務總局26日公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》,明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出,在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下,通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴執行。

　　土地增值稅細節明確

　　通知指出,土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發票的,要按照發票金額來確認收入;未開具發票或未全額開具發票的,以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,在清算前已發生補、退房款的,應在計算土地增值稅時予以調整。

　　為縮小開發商的避稅空間,通知明確,開發企業財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額;不能提供證明的,開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與 “房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。其他房地產開發費用,按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

　　按照現行《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為稅基,并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收,方式為預征和清算相結合。該稅種于1994年開征,但由于預征率較低,很多房企在達到清算標準后又以各種方式推遲清算,土地增值稅一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。

　　2006年底,面對高漲的房價,國家稅務總局下發了 《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況,包括開發商整體轉讓項目,直接轉讓土地使用權,項目銷售率已達85%,項目三年未銷售完畢等等。但隨后金融危機爆發,這一政策沒有得到嚴格執行。

　　有望成房地產調控利器

　　在本輪房地產調控中,土地增值稅又一次進入公眾視野。 4月份出臺的“新國十條”指出,稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定,認真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。隨后,重慶等地陸續出臺的調控細則,也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。

　　《通知》指出,土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發票的,要按照發票金額來確認收入;未開具發票或未全額開具發票的,以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,在清算前已發生補、退房款的,應在計算土地增值稅時予以調整。

　　此外,《通知》還明確了質量保證金、安置房費用、土地閑置費、契稅等稅費的扣除問題。《通知》最后指出,納稅人按規定預繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅,在主管稅務機關規定的期限內補繳的,不加收滯納金。