房產稅8‰？近期,坊間將上海擬開征房產稅的傳聞炒得沸沸揚揚。

　　5月12日,一則“上海近日將出臺樓市調控細則并征收房產稅”的消息占據各大網站的顯著位置。而一個星期前的5月4日,國務院法制辦財政金融司副司長季懷銀也通過官方媒體透露:“開征住房保有環節的稅收,是保證住房市場健康發展的治本之策,也是解決當前我國面臨的多項棘手問題的治本之策,早開征比晚開征好,但需分步實施,而非一蹴而就”。

　　這一表態似乎意味著,房產稅的腳步已經越來越近。

　　有媒體報道,上海版樓市調控細則最快將在本月公布,而上海對住房保有環節征稅也將在細則出臺后正式啟動。不過到目前為止,上海市住房保障和房屋管理局網站上對此并未發布任何消息,而現在市場聚焦的幾乎也是等待上海這一只“靴子”的落地。

　　上海細則呼之欲出

　　在“新國十條”之后,包括北京、深圳、青島等地都相繼公布了執行細則。然而,在房價高企的上海,細則卻遲遲未能露面,而有關部門的守口如瓶也使得樓市新政的細則變得撲朔迷離。

　　盡管上海樓市調控的細則尚未出臺,但是來自于各個渠道的消息卻已充斥整個市場。其中,關于開征房產保有稅被認為是新政的重要內容,而有關公積金貸款將視面積實行差額房貸等也可能成為調控政策的另一重要內容。

　　有報道稱,上海正在緊鑼密鼓的討論樓市調控細則,其中包括房產稅征收辦法。初步草案是將家庭人均面積作為是否征收房產稅的重要依據。如果符合征稅條件,需按年支付相當于房產值0.8%的房產稅,計稅基礎為評估價而非房產成交價。此外,對于已經出租的住房并按時繳納了房產稅的購房者,將考慮不再重復計稅。不過,有開發商表示,傳聞中關于房產稅按照估值來征的說法可行性較低,因為操作成本太高。

　　關于“視面積實行差額房貸”,目前已體現在北京市公布的公積金房貸新政中。據消息稱,上海的公積金貸款在此方面也已基本確定,而關于“面積”的定義,市場的猜想為90平方米,與北京的相同。

　　除此以外,還有消息透露,上海也有可能出臺限購令,即本地家庭限購兩套,外地人士限購一套。不過限購令一說并未得到證實,而不少市場人士也表示,限購令帶有過強的計劃色彩,其效果可能不如預想。

　　按照上述的一些關于上海調控新政的消息,上海此次的調控被市場稱為可能是“最嚴厲”的房產新政。不過到目前為止,所有的消息并非出自官方之口,這也使得調控新政成為大家心中的謎團。

　　樓市天空已轉陰

　　細則出不出？到底什么時候出？上海易居房地產研究院高級研究員回建強在接受《投資與理財》記者采訪時表示,有關調控的細則會出臺,不過可能不會馬上出臺;關于調控的力度,他表示上海在執行國家政策方面一般都會從嚴。此外,其他業內人士也表示,房產保有稅的出臺是遲早的事情,不過時間上還不確定。

　　房產泡沫一直是近幾年來市場討論的一個熱點。上海房價是否存在虛高？回建強表示,一定程度上是有的。也有人表示,郊區或偏遠一點的地區房產的泡沫更大。

　　保有稅的出臺能否有效的調控樓市呢？搜狐的一份網絡調查顯示,24.53%的人認為保有稅能抑制房產投機;18.57%的人認為會調控樓市,打壓過高房價;不過也有9.38%的人認為對于短期炒房者影響不大。回建強也表示,措施出臺會帶給樓市比較明顯的影響,上海樓市成交量會大幅度下降,同時也能有效的抑制高房價,打擊投機者。此外,有人也說到,政策最大程度的是帶來心理上的影響,也就是說人們的預期會改變,從而導致樓市發生一些變化。

　　不過,從市場方面看,盡管政策尚未出臺,樓市卻已或多或少發生了一些變化,“陰云籠罩”、“變天”之勢似乎即將來臨。第一財經所作的一項2010房企老總調查問卷的結果顯示,18位房企老總認為房價會下跌,他們認為價格回落是一個必然的過程,不過以何種形式、在何時出現,目前大家都還是一種觀望狀態。

　　市場成交量已經出現較為明顯的萎縮,5月第一周,上海住宅成交面積為7.1萬平方米,為近5年來同期最低的一周。

　　地產商方面也陸續有降價優惠的舉措。5月初,恒大就率先打出了8.5折優惠的促銷牌。除恒大以外,上海綠地旗下部分住宅項目也悄然降價。有消息報道,綠地位于上海松江區的綠地薔薇九里項目一次性付清打9.3折,貸款9.5折,綠地諾丁山聯排別墅總價立減8萬元。綠地方面則表示,部分樓盤的優惠是參加房交會的活動,旗下產品并沒有全線降價。

　　根據市場信息,4月份至今,上海共有近40個樓盤有折扣讓利的舉措,郊區板塊是目前上海樓市出現價格調整的集中區域。而相比于新樓盤,二手房市場的反應更為顯著。此外,“捂盤”也成為開發商應對的一項措施,據統計,5月至今上海新開盤數量僅為14個,與4月末兩周的數量相比,銳減5成。

　　對民眾而言,新政尤其是住房保有稅的出臺將關系到自己的切身利益,不少人對此也表示了自己的看法。

　　一位購房者向記者表示“很擔憂”。他在去年剛買了一套面積較大的房子,屬于第二套房范疇,目前房子尚在還貸當中,如果還要征收房產稅,無疑又增加一個沉重的負擔。也有購房者接受采訪時表示,目前手上持有多套住房的人并不少,如果開征所謂的房產稅,他們將面臨一筆巨大的開支,也將嚴重的超出他們的承受范圍。

　　有購房意愿的人群中不乏一批改善性需求者,對于這些人,回建強表示,如果要更好的規避政策,最好的方法是賣掉小房子買大房子,不過中間有可能存在一個重合期。不少人都已經提出調控政策不能一刀切,也許會有相應的政策來兼顧此類人群的利益。

　　政策需著眼長期

　　有資深的房地產人士表示,在上海的房地產市場,存在著很多投機型的外資和游資。調控新政最大的目標主要是抑制投機性的需求,不管如何,調控的基礎不能偏離了廣大老百姓。

　　日前,中國房地產開發集團理事長孟曉蘇就表示,開征物業稅第一步應該走商業地產,第二步從小產權房起征物業稅,然后對高檔住房和豪宅征收,最后是對所有居民征收。稅收政策直接影響的是投資尤其是投機者,不少持有多套住房的人,可能會因為持有成本過高而將多余的物業拋出,從而會增加二手房市場的供應。

　　不過也有業內人士表示,調控政策對目前居高不下的房價會起到一定的打壓作用,但是從某種程度上來講,這些都只是短期的行為。長期來看,政府應該建立更完善、更健康的廉價房、廉租房機制,切實從經濟實力較差的中低成收入者的利益出發,進一步解決他們的住房問題。

　　目前,關于上海調控細則的傳聞已經非常令人關注。對多數人而言,調控政策所帶來的期待就是高房價的被抑制或者下跌。SOHO董事長潘石屹預計,住房價格下跌的幅度會在15%-20%左右,回到2009年初的水平。而方方地產資訊機構最新報告的結論則是,此輪調整,房價下跌幅度至少20%。說法各異,而樓市到底會如何演繹,也只有等待“靴子”落地時才能揭曉�！�