越秀區(qū)內(nèi)第一個(gè)城中村改造項(xiàng)目――楊箕村，在媒體沸沸揚(yáng)揚(yáng)的爭(zhēng)議聲中，啟動(dòng)拆遷。

　　這個(gè)有著900年歷史的村落，位于廣州傳統(tǒng)環(huán)市東－東風(fēng)東商務(wù)區(qū)與廣州市政府強(qiáng)力推進(jìn)的珠江新城CBD(中央商務(wù)區(qū))之間。按照規(guī)劃設(shè)想，村落拆除后，將重建起一條連接新舊兩個(gè)商務(wù)區(qū)的通道。

　　“廣州CBD副中心建設(shè)的機(jī)會(huì)正在到來，”主持珠江新城規(guī)劃檢討的廣州城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院的前總規(guī)劃師、中山大學(xué)教授袁奇峰說，“在經(jīng)歷了近10年爆炸式的成長后，廣州天河―珠江新城CBD的推進(jìn)已經(jīng)進(jìn)入膠著期，高昂的地價(jià)導(dǎo)致的高租金將篩除掉不少企業(yè)，這其實(shí)給了環(huán)市東這類傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)一個(gè)喘息和發(fā)展的機(jī)會(huì)。”

　　機(jī)會(huì)的背后，是廣州CBD擴(kuò)張面臨的巨大壓力，以及擴(kuò)容沖擊帶來的爭(zhēng)奪CBD亂象。

　　事實(shí)上，利用改造后的楊箕村連接兩大商務(wù)區(qū)的設(shè)想背后，土地資源日漸緊張的現(xiàn)狀正迫使珠江新城CBD尋求擴(kuò)容。此前，廣州市規(guī)劃局宣布，廣州市將跳出6.4平方公里的小CBD局限，將珠江新城南邊的琶洲、東邊的員村總計(jì)23.6平方公里的地塊納入珠江新城CBD的延伸區(qū)域。

　　與此同時(shí)，由廣州各區(qū)發(fā)展沖動(dòng)助推的各類“城市微型CBD”也開始風(fēng)聲水起，城市副中心的爭(zhēng)奪制造了新一輪城市“都心”戰(zhàn)。

　　1. 環(huán)市東的興衰

　　環(huán)市東商務(wù)區(qū)的興起源于1980年代初期。

　　計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，廣州市政府圍堰造地興建的白天鵝賓館，冒著破壞文物風(fēng)險(xiǎn)造起來的中國大酒店，很快就已經(jīng)不能滿足此后數(shù)量逐年膨脹的廣交會(huì)外商的住宿需求。

　　當(dāng)時(shí)的城市中心區(qū)土地資源緊張，迫使政府不得不向東拓展尋找合適地塊，最終選定在越秀北部地區(qū)（前東山區(qū)）的環(huán)市東路修建白云賓館和花園酒店兩所星級(jí)酒店。“大家說，1970年代到廣州是看公園，1980年代到廣州就是看酒店。”袁奇峰說，當(dāng)時(shí)，廣州引入的港式設(shè)計(jì)和開放式的酒店在中國還甚為罕見。

　　伴隨著幾個(gè)酒店項(xiàng)目的落地，這一區(qū)域也被廣州規(guī)劃定位為“旅游休閑商務(wù)區(qū)”，并圍繞著兩家酒店陸續(xù)建造起友誼商店、世貿(mào)廣場(chǎng)、“六十三層”等大型商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目。

　　這一片區(qū)域的開發(fā)為廣州后續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了載體。廣州市發(fā)改委副主任陳浩鈿說，環(huán)市東-東風(fēng)路商務(wù)區(qū)內(nèi)，已形成了以總部大廈為特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)集群，吸引集聚了超過100家總部企業(yè)，占全區(qū)總部企業(yè)總數(shù)約1/3。2009年，該地區(qū)的總部企業(yè)的經(jīng)濟(jì)密度超過30億元/平方公里，為廣州市平均水平的近20倍。

　　1980年代末1990年代初，這里甚至被稱為廣州的尖東。也是從那個(gè)時(shí)候開始，廣州市的商業(yè)商務(wù)中心開始從荔灣區(qū)漂移至越秀區(qū)境內(nèi)。

　　更早之前，位于荔灣區(qū)的南方大廈一直被視作廣州商業(yè)的原點(diǎn)。環(huán)市東崛起之前，一直有句俗語說：“沒到過南方大廈，就不算到過廣州。”然而人民路高架橋的修建，成為南方大廈、人民路騎樓商業(yè)區(qū)衰落的標(biāo)志性事件，這一最初的商務(wù)區(qū)域因此被徹底從廣州經(jīng)濟(jì)版圖上抹除。

　　但是，盛極必衰。

　　“我們看得到越秀得益的故事，就看得到它失去的故事。”袁奇峰說，當(dāng)年越秀的崛起，是以南方大廈、荔灣區(qū)的衰退為代價(jià)，而城市的繼續(xù)東移，天河等新區(qū)域的崛起，也就必然會(huì)影響到越秀。

　　首先，土地資源的不足是環(huán)市東商務(wù)區(qū)面臨的最大難題。

　　觀測(cè)得到的是，區(qū)域內(nèi)的一些總部企業(yè)因?yàn)榘l(fā)展空間不足，拿不到土地，不得不選擇了外遷。就在2009年，中國移動(dòng)廣東公司總部就從越秀外遷至天河區(qū)。“雖然也有漫友、奧飛、原創(chuàng)動(dòng)力等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐，但仍然未能彌補(bǔ)部分大企業(yè)外遷造成的空缺。”

　　在越秀根植多年的廣交會(huì)近年也徹底從流花展館遷徙至海珠區(qū)的琶洲，因?yàn)槟抢锎罅康目晒├�用的地塊可以讓廣交會(huì)擁有全亞洲規(guī)模最大的展館。

　　這些總部企業(yè)外遷的影響在地區(qū)財(cái)稅收入上已經(jīng)有所呈現(xiàn)。2009年，越秀區(qū)全年實(shí)現(xiàn)稅收收入299.8億元，同比下降13.7%。“這其中有金融危機(jī)的影響”，上述人士分析，但看得到的是，此前稅收收入一直在廣州市各區(qū)遙遙領(lǐng)先的越秀，雖然仍然位居全市稅收第一，但優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不再那么明顯。

　　越秀區(qū)區(qū)委書記貢兒珍總結(jié)說，伴隨著發(fā)展空間的局限性逐步凸顯，越秀區(qū)吸引總部企業(yè)及高端服務(wù)業(yè)的能量有減弱的趨勢(shì)。

　　越秀土地資源緊張的原因在于，從1923年越秀北部地區(qū)也即是原東山區(qū)開始開發(fā)算起，一直到1980年代后期，整個(gè)廣州規(guī)劃功能的增量部分幾乎全部集中在這一區(qū)域。“越秀實(shí)際上涵蓋了老廣州2/3的區(qū)域。”袁奇峰說。1923年，由于原西關(guān)地區(qū)土地的緊張，廣州開辟了東山區(qū)，在新河浦附近修建了500多套別墅洋樓，供應(yīng)給當(dāng)時(shí)的官宦權(quán)貴或是留洋歸來的“東山少爺”。

　　環(huán)市東商務(wù)區(qū)興衰輪回的背后，是東邊天河區(qū)新的商務(wù)區(qū)的興起。

　　1980年代后期，天河北板塊規(guī)劃開始啟動(dòng)，1990年代這一板塊的商務(wù)項(xiàng)目進(jìn)入醞釀期，2000年天河北板塊的商務(wù)區(qū)開始起飛，廣州火車東站的開通，帶動(dòng)周邊商務(wù)、酒店業(yè)的迅速崛起，區(qū)域內(nèi)的中信廣場(chǎng)接棒環(huán)市東的六十三層、白云賓館成為廣州市的新地標(biāo)，大量金融保險(xiǎn)業(yè)、跨國公司總部聚集在此，一個(gè)新的CBD已經(jīng)初具雛形。

　　只是“城市與人一樣需要新城代謝。”陳浩鈿說，歷經(jīng)十多年的發(fā)展后，天河北現(xiàn)在又因?yàn)榻煌▎栴}，再現(xiàn)頹勢(shì)。