8月的深圳樓市創下了樓市新政后房地產市場成交的一個紀錄:二手房成交水平已堪比調控之前。然而對于8月的成交量,業內存在不同看法,有人認為是市場回暖,有人則認為與4月以來的累積成交,以及《深圳房地產市場監管辦法》出臺帶來的市場影響有關。不管如何,8月的這波行情為積蓄許久的深圳樓市帶來一波上升的沖動。

　　面對這波上漲行情,中原地產二級市場統籌發展中心副總經理周曜在上周的一次地產論壇上透露,近期決策層已有多輪調研,中央出臺新一輪調控措施的預期正在加強。而美聯物業全國研究中心主任徐楓也表示,新一輪調控最快10月出臺,稅收政策將首當其沖。

　　“市場累積需求造成8月假成交”？

　　8月,樓市一改五六月的成交冷淡,成交套數、面積都與調控前幾乎相同。根據深圳規劃國土委公布的數據顯示,8月深圳二手房成交13279套,環比7月上漲53.37%,成交面積約為123.84萬m2,相比7月上漲58.8%。

　　而實際上的成交量可能更高。周曜表示,國土房產部門統計的成交情況較市場有些后滯,而中原根據自己地鋪的成交數量統計,以及中原的市場份額推算,

　　8月的實際成交套數應該在15000―16000套左右。“8月確實有點猛,有點火爆。”周曜說。

　　此前,業內一直認為剛性需求的釋放以及《深圳房地產市場監管辦法》的出臺、實施,造成了市場對“陰陽合同”大限的誤讀,直接導致成交量的飆升。對此,周曜解釋稱,根據中原的統計,深圳4月成交了約2萬套二手房,但實際最后實現過戶的可能就只有1萬套,剩下的1萬套因為新政出臺導致在吵架、打官司,在糾纏,而8月成交量的火爆不是市場真的轉好,而是消化4月沒有登記進去的那1萬套。

　　周曜表示,五六月就是在消化政策,5月是政策冰冷期,6月銀行偷偷放貸了,這兩個月的二手房成交量很多是出自消化之前違約談判談不清楚積累的歷史成交,只有一部分成交得比較便宜的才是真正的剛性需求。

　　但這種延遲的成交從六七月開始讓不明真相的市民覺得市場很火,很多人看房子,再加上通脹成為一種切身的感受,也加劇了市民的入市欲望。另外,銀行也在偷偷摸摸做一些創新產品。周曜認為,今年這一輪調控與

　　2008年最大的不一樣是:2008年是信貸總額控制,現在卻不是。銀行有很多錢,就有動力放貸,所以現在銀行出現了很多創新產品,商貸通、VIP授信以及聯名申請等,再加上“陰陽合同”大限的傳聞,為市場帶來了很多沖動,于是市場看上去“火”了。

　　“一二手房上漲氣勢已形成”？

　　根據中原的統計,深圳每年一二手房的成交量都是在1400萬m2左右,2005年―2007年,每年一二手房比例雖不同,但每年的成交面積綜合都在1400萬m2左右。2008年成交慘淡,一二手房成交面積才800多萬m2,但2009年成交面積達2000萬m2,多出來的正好是2008年的差額。周曜表示,中原做了城市排查,廣州、深圳、上海、北京都存在平均線,不管是剛需、投資還是投機,每年深圳買房就有這樣一個水平。

　　而在2010年前幾個月需求明顯被抑制時,專注于新房市場的吉隆地產經紀公司總經理林昌隆認為,從4月出臺新政以來,成交量和價格都得到了壓制,壓價達到了6個月,壓制的情況非常明顯,而結果就是壓得越久,購買力就越強。

　　“一手房價格下半年難以松動。”徐楓表示,深圳樓市下半年一手房成交量與供應相關,下半年的供應會上升,因此成交量會上漲。據美聯統計,今年上半年深圳一手房的供應量是160萬m2,但去年1―8月的同期水平是270萬m2,從歷史看,深圳新房供應量一直在下跌,所以價格難以松動。

　　“即使有潛在的優惠,但優惠不會很多,特別是深圳市場。”徐楓表示,而對于二手房市場,“8月如此火爆,但9月初的日成交套數還在300―500的區間段里徘徊,所以我們對二手房下半年的走勢不太看好,但也不會有很大的變數,基本上環比在2%―3%之間”。

　　“目前的樓價就是騎虎難下,主要的原因是買賣雙方都比較有信心,買方對未來有信心,賣方也對未來有信心,大家都有信心的前提之下很難能有一個新的調整。”林昌隆表示。

　　接下來的“金九銀十”是一個敏感時期。徐楓表示,“金九銀十”本來是沒有的,但市場氛圍營造出來以后,可以把銷售導向引入到這個結果里,“金九銀十”的氣氛做起來后就可以帶動整個市場的成交。

　　“一手、二手房的成交氣勢起來了,如果沒有調控政策,價格不但不會跌,漲得還會很兇悍。”周曜認為,一旦8月的行情延續到9月、10月,就會形成房價上漲的行情,如果不加以調控就會導致報復性上漲。

　　調研密集,調控新政最快10月出臺？

　　“中央調研的密度比想象的高,他們很焦慮,超預期的政策是很有可能的。”周曜表示,中原地產近期已接到幾波調研,聯系近期國家統計局針對空置房調查的消息,可見決策層正加緊對樓市的摸底。

　　“政策的忍受度不會很高,如果決策層9月、10月陸陸續續看到這些數據,從北京、上海、深圳的數據看,環比這種交易量會非常難看,因此超預期政策的可能性很大。”周曜表示,“房產稅不一定全部都有,個別城市試點的幾率還是很高的,如果各部委不產生共識根本調不下去,繼續出臺政策比坐以待斃的可能性高”。

　　美聯物業則認為,最快今年10月出新的宏觀調控政策。徐楓表示,新一輪調控會從稅收方面進行調整。

　　“如果9月不出政策,讓房價真的高到一定水平再調,那才是政策累加,那時候累加的傷害更大。”周曜說。

　　而作為開發商的鄭煒坤有更樂觀的估計:“在一段時期內不會有大的動作,也就是說要保證平穩過渡,調控政策也不會有大的動作,物業稅會攤薄地方政府財政收入,房產稅出臺則會增加購房者負擔,很有可能轉嫁到租金上,但租金又是房價投資回報率的支撐;再者,人民幣有升值的壓力,政府不可能在這幾年內把房價打下來。