2014年的樓市繼續吸引著大眾的目光。

先是二月杭州和北京紛紛傳來樓盤暴跌降價的傳聞，接著就是知名開發商九龍倉常州和成都的樓盤因為調價而招致前期買家砸盤。然后杭州、長沙等地媒體傳出政府考慮放松樓市管制的消息。再后來綠城在杭州和蘇州的部分樓盤以高折扣攬客，而市場亦傳中海多處樓盤將平價入市以確保銷量。

然后四月末廣西省會城市南寧首傳放松樓市限購，而天津濱海新區、無錫、成都、寧波都相繼傳出政府悄悄松動樓市調控政策，意圖刺激銷售，減少庫存。

五月伊始，關于樓市是否面臨拐點的討論更是因為一則據傳是萬科副總裁毛大慶的講話推向高潮。各大銀行和證券機構紛紛介入討論，對樓市的擔憂并沒因為萬科總裁郁良優雅得體的專業澄清而減弱。

許多朋友因此來問我：你不是去年底說2014年上海樓市也會面臨調整么？你到底怎么看未來走勢？

是的。自從去年四季度開始，我就開始留心樓市這撥強勁的回升何時結束。從過去15年來看，上海樓市雖然整體呈現連續上升的態勢，但絕非只升不降。其中2005年~2006年，2008年以及2010~2011年，樓市都出現了15~25%的價格調整。而目前來看上海樓市已經連續回升27個月了，創下歷史最長時間升幅。因此如果上海樓市在今年出現回調，我認為并非意外，而是大概率事件。

從需求方面來看，購買力的過度釋放是支持樓市下跌的重要因素。2013年上海全年成交住宅逾3000億，幾乎等于過往兩年的總和。而5萬元以上的豪宅成交，同比增加近8成，表現更是遠超平均水平。但在成交釋放的同時，過往積蓄的購買力也逐漸釋放。今年首季度成交的疲軟，與之密切相關。

除了需求可能疲軟，供應方面的壓力則更為明顯。一方面，過去因調控而停滯的項目在2013年開始了恢復建設；另一方面，2013年天價成交的土地也在加速入市。因此，今年下半年到明年，各地都會面臨一個樓市供應的高潮。而其中中高價樓盤的供應增幅，則尤為顯著。

以上海為例，目前單價5萬以上的可售樓盤約6000套，但是今明兩年，還會有逾萬套單價5萬以上的住宅入市。即便按豪宅銷售最好的2013年的銷量計算，消化這些供應也需要5年以上時間。但現實來看，由于需求無法持續保持高位，則這些供應所需的去化時間還要延長。

綜上所述，我在去年就提出，2014年上海樓市很可能面臨調整。而這樣的調整，不出意外的話也會出現在北京、廣州等情況類似的城市。而數量眾多的三四線城市，其價格和銷量調整，早在一年前已經非常明顯，差異化樓市調整政策不過是承認現實的事后追認而已。

朋友繼續追問：按你的說法，目前一線城市的價格調整，不過是一次例行的市場波動。那么大家企盼多年的樓市崩盤是否會因此順勢來臨呢？

依我的看法，傳統以整體看待中國房地產市場的方式，模糊了各地差異，而能給出有意義的判斷非常有限。因此要理解中國的房地產市場，必須在區域做出區分。既要意識到整體房價的宏觀因素，也要注意到影響當地房價更加重要的區域條件。在時間上則要分清影響房價的長期因素和短期擾動。

對于上海來說，目前影響樓市最重要的長期因素包括：持續的經濟增長，偏低的按揭利率、持續短缺的住宅用地供應、持續的大量人口流入、華東乃至中國的中心城市的地位。

容易看出，中國經濟的增速雖然下調，但在現在和可見的未來仍將保持7%以上的高速發展；利率市場化將推高實際利率，但目前來看仍然是一個漫長的過程；而上海住宅用地雖然有所放量，但是每年仍存在數百萬平方米的供應缺口；而上海對周邊人口的吸引以及中國中心城市的地位，更是無須懷疑。

那么——

既然這些長期因素沒變，那么這次預計將來的樓市調整，可能又是一次例行事件。但是對于許多三四線城市來說，其將面臨供應過剩和人口外流的雙重打擊。這些城市樓市調整需要的時間，則要比許多人想象的還要更長一些。