（一）商品房預售的特征

　　商品房是指由房地產開發公司綜合開發、建設用于出售的住宅、商業用房及其他建筑物。商品房預售是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給買受人，由買受人支付定金并分期支付房價款的行為。它是商品房轉讓的一種特殊形式。

　　商品房預售也常被稱為“賣樓花”，它是房地產開發企業籌措開發資金的一種有效途徑，也是房地產開發企業分散和轉移開發經營風險的重要手段。對于購房人來講，“預售”這種購房方式可使其避免一次性支付巨額購房款。因此，實踐中絕大部分商品房買賣是通過預售的方式進行的。

　　商品房預售作為商品房買賣的一種特殊形式，主要具有以下特征：

　　1．房屋預售合同法律關系的主體一方是特定的。根據我國現行有關法規的規定，商品房預售法律關系中的預售方，只能是具有房地產開發經營資格，并符合法定條件的房地產開發企業，不是普通的公、私房屋所有者。而預購方卻沒有特定要求和限制，可以是任何法人、公民個人和其他社會組織。

　　2．房屋預售合同的標的是尚在建設中的房屋。與現房交易相比，商品房預售合同的標的，實質上是在房屋建成后依約交足房價款并獲得其所有權的一種“權利”。在合同約定的期限屆滿，房屋建成后，預購人便可憑這種“權利”，要求預售方依約交付所預購的房屋。

　　3．商品房預售要受到較強的國家干預。由于在“預售”這種交易方式對購房人來講，客觀上存在著很大的風險，如房屋質量達不到合同約定要求的風險、“樓房爛尾”的風險、合同標的物重大瑕疵的風險及標的物毀損滅失的風險等。為了減少樓花購買的風險，保護廣大購房者的合法權益，國家通常對商品房預售采取一些特殊的監管措施，如商品房預售登記辦備案制度；商品房預售許可制度等。

　　（二）商品房預售的條件

　　商品房預售交易形式本身對購房人來講存在很大的風險。如果有關法律制度不完善，管理不力，極易產生損害購房人合法權益的問題，根據我國有關法律的規定，商品房預售的條件如下：

　　1．房地產開發企業已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

　　2．房地產開發企業持有建設工程規劃許可證和施工許可證

　　3．按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定了施工進度和竣工交付日期。

　　4．取得商品房預售許可證。

　　我國《商品房預售管理辦法》明確規定“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

　　只有符合上述條件的商品房預售，才具有法律效力，受法律保護。違反法定條件預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門處以警告、責令停止預售活動，還可以并處罰款。

　　（三）商品房預售的程序

　　房地產開發企業預售商品房，首先應向商品房預售行政主管部門取得《商品房預售許可證》，然后才能向社會預售商品房。預售商品房一般按下列程序進行。

　　1．售前宣傳。房地產開發經營企業在預售商品房之前，要通過各種方式進行廣告宣傳，展示自己擬預售的房屋，供購房人選擇。

　　2．簽訂商品房預售合同。商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。目前我國的商品房預售一般是采用標準合同

　　3．辦理登記備案手續。商品房預售合同簽訂后，開發企業應自簽約之日起30日內，向房地產管理部門核實、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

　　4．辦理入住手續。商品房預售合同簽訂后，預售方要按合同約定的時間向購房人交付房屋，保證購房人能按約定的時間入住。在辦理入住手續時，購房人要簽訂物業管理公約，并交納相關費用。

　　5．辦理房屋產權轉移登記手續。預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應依法持有關憑證到房產管理機關辦理房屋產權轉移登記手續，領取房屋所有權證。