（一）房屋租賃的概念和特征

　　房屋租賃是指房屋所有人作為出租人，在一定期限內，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產交易的主要形式之一。長期以來，房屋租賃就是民間調節住房余缺的主要方式，也是無房者解決用房困難，滿足生產經營用房需要的重要途徑。

　　作為房地產交易之主要形式的房屋租賃，是現實生產、生活中的一種十分普遍的法律關系。其具有以下幾個主要特征：

　　1．房屋租賃關系中的出租方一般為房屋所有權人。因為房屋出租是對房屋行使處分權的行為，通常情況下，只有房屋所有權人才享有房屋的處分權。非房屋所有權人除法律有明確規定或合同有明確約定者外，一般不能對他人所有的房屋行使處分權。

　　2．房屋租賃一般具有明確的期限。房屋租賃關系的成立是以房屋所有權人讓渡房屋的使用權為前提的，這種讓渡一般具有明確期限。承租人依據房屋租賃合同對房屋享有的各種權利，僅限于雙方約定的租賃期內，房屋租賃期限屆滿，承租人必須將房屋返還給出租人。

　　3．作為房屋租賃法律關系客體的房屋應是法律允許出租的。根據我國有關房屋租賃管理的規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）依法未取得房屋所有權證的；（2）權屬有爭議的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）不符合安全標準的；（5）屬于違章建筑的；（6）已抵押，未經抵押權人同意的；（7）不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定的；（8）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（9）有關法律、法規禁止出租的其他情形。

　　4．房屋租賃法律關系的成立要進行登記備案。我國對房屋租賃實行登記備案制度。因此，房屋租賃合同的訂立、變更和終止，當事人均應到房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。房屋出租人出租房屋時，應向房屋所在地的房地產管理部門提出申請，房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃許可證》。

　　（二）房屋租賃當事人的權利和義務

　　房屋租賃當事人按照租賃合同的約定享有權利并承擔相應的義務。盡管房屋租賃分為多種類型，其目的和用途也不盡相同，但作為一種法律關系，當事人在房屋租賃關系中享有的權利和承擔的義務是相互對應的。

　　1．出租方的權利和義務

　　依據我國有關法律的規定，房屋租賃中出租方享有的權利主要有以下幾個方面：

　　（1）依照合同約定向承租人收取租金。

　　（2）在租賃合同有效期間，有權對承租人使用房屋的情況進行監督和檢查。

　　（3）在租賃合同期滿時收回出租的房屋。

　　出租人在行使上述權利的同時，負有以下義務：

　　（1）按照租賃合同約定的期限將房屋交付給承租人占有、使用。不能按期交付使用的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應承擔賠償責任。

　　（2）保證出租房屋的安全使用，出租住房的自然損壞，合同約定由出租人修繕的，出租人負有及時修復的義務，出租人不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應承擔賠償責任。生產經營用房的租賃，修繕責任由雙方當事人在合同中約定。

　　（3）不得損害承租人的利益，出租人在租賃期限內，轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應繼續履行原租賃合同的規定，出租方有義務向房屋受讓人講明房屋已出租的情況。

　　（4）依法繳納有關稅費。

　　2．承租人的權利和義務

　　根據有關法規的規定，房屋租賃的承租人享有以下權利：

　　（1）在合同約定的期限內占有、使用房屋的權利。

　　（2）在租賃合同有效期內，房屋發生自然損壞時，有要求出租人及時修復的權利。

　　（3）在租賃合同有效期內，出租人將出租房屋轉讓時，承租人在同等條件下有優先購買權。

　　（4）在租賃合同期限屆滿時，出租人繼續出租房屋的，承租人在同等條件下有優先承租權。

　　承租人在享有上述權利的同時，負有以下義務：

　　（1）按房屋租賃合同約定的方式和時間交付租金，違反約定的，應承擔違約責任。

　　（2）愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆擴建或增添。確需對承租房屋進行改動或增添的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。

　　（3）因承租人的過錯造成房屋損壞的，承租人負有修復或賠償的義務。

　　（4）承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用。

　　（5）承租廉租住房的家庭負有如實申報家庭收入的義務。當家庭收入超過當年最低收入標準時，應及時報告房地產主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房。房屋租賃的雙方當事人，應正確行使權利，認真履行義務，否則都應承擔法律責任。

　　（三）房屋轉租的有關法律的規定

　　1．房屋轉租必須經過原出租人的同意

　　出租房屋是對房屋行使處分權的行為，承租人依據租賃合同所享有的權利僅僅是在一定時期對房屋的占有、使用權，而不包括對房屋的處分權。因此，出租人的同意是轉租的前提。未經原出租人同意承租人擅自轉租房屋的屬于違約行為，出租人可以解除合同。

　　2．房屋轉租合同要受原房屋租賃合同的制約。如轉租的期限要受原租賃合同的制約，只能在原租賃合同約定的期限內確定，超過原租賃合同期限確定的轉租期限當屬無效；轉租房屋的用途不得違反原租賃合同的約定，原出租人限制房屋租賃用途的，租賃合同中對房屋的用途不得擅自改變。

　　3．房屋轉租需要登記備案

　　我國《城市房屋租賃管理辦法》第28條規定，房屋轉租、應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續