第一節 房地產開發企業的管理

　　一、房地產開發企業的設立條件

　　房地產開發企業是依法設立，具有企業法人資格的經濟實體。1998年公布施行的《城市房地產開發經營管理條例》(以下簡稱《開發經營條例》)對房地產開發企業設立、管理有明確的規定。設立房地產開發企業應具備下列條件：

　　(1)有符合公司法人登記的名稱和組織機構；

　　(2)有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房；

　　(3)注冊資本100萬元以上；

　　(4)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；

　　(5)法律、法規規定的其他條件。

　　省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于以上的規定。

　　例題：1、設立房地產開發企業的注冊資本應在( ) 萬元以上。

 　　A、50

　　B、80

　　C、100

　　D、200

　　答案：C

　　解析：按照《開發經營條例》規定，設立房地產開發企業的注冊資本應在100萬元以上，因此選C。

　　二、 房地產開發企業資質等級

　　國家對房地產開發企業實行資質管理。為了加強對房地產開發企業管理，規范房地產開發企業行為，建設部于2000 年3月發布了第77號令《房地產開發企業資質管理規定》。規定中指出，國家對房地產開發企業實行資質管理。房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級。另外，各資質等級的房地產開發企業還必須具備完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。并且，從未發生過重大工程質量事故。

　　例題：1、房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級，其中一級資質注冊資本應在( ) 萬元以上

　　A.1000

　　B.3000

　　C.5000

　　D.8000

　　答案：C

　　解析：建設部《房地產開發企業資質管理規定》規定，一級資質房地產開發企業注冊資本應在5000萬元以上，因此選C。

　　三、 房地產開發企業設立的程序

　　新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

　　(1)營業執照復印件；

　　(2)企業章程；

　　(3)驗資證明；

　　(4)企業法定代表人的身份證明；

　　(5)專業技術人員的資格證書和聘用合同。

　　房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況，延長《暫定資質證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

　　例題：新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起( )日內，持有關文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。

　　A、7

　　B、10

　　C、20

　　D、30

　　答案：D

　　四、房地產開發企業資質管理機構與管理

　　1、管理機構

　　（1）國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作；

　　（2）縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。

　　2、房地產開發企業資質登記實行分級審批

　　（1） 一級資質由省、自治區、直轄市建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批；

　　（2）二級及二級以下資質的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。

　　3 、 房地產開發企業資質實行年檢制度

　　（1）對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或注銷資質證書。

　　（2）企業有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

　　(1)隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質證書的；

　　(2)無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格；

　　(3)工程質量低劣，發生重大工程質量事故的；

　　(4)超越資質等級從事房地產開發經營的；

　　(5)涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

　　例題：房地產開發企業一級資質由（ ）審批。

　　A.市人民政府

　　B.省、自治區、直轄市建設行政主管部門

　　C.省、自治區、直轄市人民政府

　　D.國務院

　　答案：D

　　解析：按照有關規定，房地產開發企業一級資質由國務院審批，因此，應選D。