第六節　應納稅額的計算

　　一、增值額(計稅依據)3

　　土地增值額=轉讓收入-扣除項目金額

　　在實際的房地產交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：

　　1.隱瞞、虛報房地產成交價格的;

　　2.提供扣除項目金額不實的;

　　3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　4.舊房及房地產的轉讓。

　　【經典例題】2001年

　　按照土地增值稅有關規定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應按照( )。

　　A.稅務部門估定的價格扣除

　　B.稅務部門與房地產主管部門協商的價格扣除

　　C.房地產評估價格扣除

　　D.房地產原值減除30%后的余值扣除

　　【答案】C

　　【解析】由稅務部門根據房地產評估價格扣除。

　　二、應納稅額計算3

　　計算步驟：

　　(一)確認收入

　　(二)確定扣除項目

　　(三)計算增值額

　　增值額=收入額-扣除項目金額

　　(四)計算增值率

　　增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

　　(五)確定適用稅率

　　依據計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。

　　(六)依據適用稅率計算應納稅額

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　【經典例題】某房地產開發公司2007年開發商品房對外出售，具體情況如下(公司營業稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費用”中)、企業所得稅稅率33%)

　　1.按轉讓產權合同取得收入4000萬元;

　　2.支付取得土地使用權的金額800萬元;

　　3.開發成本費用1500萬元;

　　4.開發費用250萬元(當地政府規定開發費用的扣除比例為10%)。