日前國務院常務會議決定建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是開征房產(chǎn)稅的基礎，這一新政也被人們解讀為房產(chǎn)稅加速推進的前奏。

近期有關房產(chǎn)稅的消息不斷，人們對房產(chǎn)稅改革的預期也逐漸升溫。十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，向人們釋放了房產(chǎn)稅改革的思路與方向。

緊接著，又有媒體報道稅務總局在北京開班培訓，而培訓的目的是為房產(chǎn)稅試點闊圍提供技術和人才儲備。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，10月份70個大中城市中新建商品住宅價格上漲的城市有69個，僅溫州下降。其中，北京、上海、廣州、深圳的價格均同比上漲超20%。

在高企的房價下，就連已被辟謠很久“2014年1月1日起正式開征房產(chǎn)稅”的消息也再度引發(fā)關注，房產(chǎn)稅真的來了么？

房產(chǎn)稅改革尚難有重大突破

目前來看，房產(chǎn)稅并不具備全面推行的條件。

按照住建部當年的要求，到2011年年底，全國有40個城市需要完成個人住房信息的聯(lián)網(wǎng)工作。但直到2012年6月底，住建部才宣布實現(xiàn)這一目標。今年3月，住建部副部長齊驥表示今年6月底將有500個城市實現(xiàn)個人住房信息聯(lián)網(wǎng)。如今，期限早已過去，住建部門并沒有任何關于聯(lián)網(wǎng)進展的表態(tài)和介紹。這一擴圍工作又在一定程度上陷入了停滯狀態(tài)。

中國在房改之后就再也沒有進行過房產(chǎn)普查，多年來也一直沒有能建立起一套有關個人住房完整的數(shù)據(jù)庫，簡單的技術條件都不具備，又何談房產(chǎn)稅全面推進？

法律方面，1986年國務院頒布的房產(chǎn)稅暫行條例明確規(guī)定，“對個人所有的非營業(yè)用房，一律免征”，要全面開征房產(chǎn)稅，也必須對此條例予以修改。

此外，目前房地產(chǎn)總體稅負較重，收費也較多。直接以房地產(chǎn)為征稅對象的，有房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅。除了稅之外，還有土地出讓金、各種收費項目。房產(chǎn)稅應建立在對原有稅費的簡化和合并上，這同樣是一個漫長的過程。

在這些問題尚未解決之前，房產(chǎn)稅改革難有重大突破，過高的期望只能帶來失望。

從已經(jīng)實施房產(chǎn)稅試點的城市看，情況也不容樂觀。房產(chǎn)稅試點于2011年1月在重慶、上海落地，兩個試點城市的房產(chǎn)稅征收方案有很大差異：上海只對新購的第二套以上住宅征稅，且人均免稅面積達60平方米；重慶則是對所有存量高檔住房征稅。但征收房產(chǎn)稅并未真正觸及“存量房”，稅率也偏低，試點效果并不理想。

數(shù)據(jù)顯示，上海2011年房產(chǎn)稅收入22億元，僅占上海總體財政收入的0.6%，重慶2011年全年也僅征收1億元，并沒有帶來大量的財政收入，再加上兩地不斷上漲的房價，外界也出現(xiàn)了房產(chǎn)稅試點成效不大的質(zhì)疑。

期待房產(chǎn)稅不如期待土地改革

申萬證券認為，雖然《決定》中可以看到以房產(chǎn)稅逐步替代土地財政的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制正在浮出水面，但房產(chǎn)稅的改革將比預期更晚。在房產(chǎn)稅之外，《決定》中關于土地改革，土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)容更值得期待。

整體來看，對農(nóng)村土地進行確權，依法征收農(nóng)民集體所有土地，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，將能更好地保護農(nóng)民的權益，鼓勵更多土地進入市場流轉(zhuǎn)。而建立宅基地退出補償激勵機制，完善土地市場交易規(guī)則等政策也將進一步令土地供給更趨多元化，增加可供給土地量。

長期以來，供應端的土地出讓市場被地方政府壟斷，土地出讓遠遠滿足不了實質(zhì)需求，部分地區(qū)由于土地短缺，導致地價、房價高企。房產(chǎn)稅只能通過增加房產(chǎn)持有的成本，間接影響市場中的供求關系，而土地改革則能直接增加土地供給。目前，廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個省市已展開農(nóng)村土地集體入市的實質(zhì)性試點，大量低成本閑置的農(nóng)村建設用地入市，將有助于平抑土地市場價格。

但不確定因素仍然存在。《決定》明確加快推進戶籍制度改革，特別是對于中小城市、建制鎮(zhèn)等，放開落戶限制。這將對整體房地產(chǎn)需求形成支撐。而政府對于一方是獨生子女的夫婦放開生育第二胎，也會增加未來房地產(chǎn)需求量。

房地產(chǎn)制度改革需要在市場保持穩(wěn)定的前提下進行。由于當前市場仍處在波動之中，因此短期內(nèi)政策層面不會發(fā)生重大變化。

未來商品房市場將重新回歸市場化。政府應減少以限購、限貸等行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，而是利用更有效的方法增加土地供給，讓市場在資源的配置中起決定性作用。