地方稅務系統人士透露，國稅總局今年7月已要求各地抓好土地增值稅清算，對近幾年積壓項目進行全面清理。

11月26日下午2點，在當事企業——華遠地產董事長任志強號召下，中國房地產行業協會亦召開了情況通氣會，對3.8萬億土地增值稅進行解釋說明。中國房地產行業副會長朱中一指出，所謂3.8萬億土地增值稅黑洞，應該有明顯夸大。

值得一提的是，國家稅務總局有關負責人亦在當日表示，3.8萬億的土地增值稅推算，是對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。

該負責人還介紹了土地增值稅兩類清算條件。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，在時間節點和方式上，國稅總局此次的公開表態所說的清算條件有明顯從嚴，“此前，未超過85%但剩余面積已出租或自用的；取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢等在實際上執行中，并沒有規定要求清算。”

一位中部省份稅務系統知情人士向21世紀經濟報道記者透露，國稅總局在7月份就要求各地稅務局抓好土地增值稅清算，對近幾年積壓項目進行全面清理，并且對部分地方的土地增值稅清算情況進行過摸底調研。

上述國稅總局負責人同時指出，“下一步，稅務總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管”。

“任志強行動”遇冷

11月25日，在央視報道“應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億”當天，地產股暴跌，華遠地產也不例外，當日華遠地產董事長任志強微博表示，將研究如何公開起訴央視。

任志強很快謀劃兩件事，一是找全聯房地產商會開了一個有關全聯房地產商會對于央視“多家房企欠繳巨額土地增值稅”報道的鄭重申明（以下簡稱“申明”）。“申明”稱，商會將聯合有關機構，徹查有關房地產企業的納稅情況，并將盡快將調查結果公之于眾。

另一件，即電話給中國房地產行業協會會長，呼吁在11月26日，召集萬科、Sohu中國、富力、融創、招商局地產等多家被爆存在“欠繳土地增值稅”的上市房企主要負責人召開座談會，維權抱團。

11月26日，會議如期在中國房地產行業協會5層會議大廳召開，然而，21世紀經濟報道記者在現場看到，到場的房企人士寥寥，除了任志強之外，另外一位即融創的財務副總監梁海波。

座談會上，梁海波并未多做表態，只稱融創香港上市，每年會計報表審計披露，都符合國際會計守則。并且在座談會之后，迅速離席。

雖然房企并未如任志強所想，形成抱團對央視維權，但是在上述座談會上，中房協及任志強再次對他們認為央視報道中的“誤讀”部分進行梳理和回應。

其中，“應交未交”、欠款“3.8萬億”土地增值稅是座談會上反駁的重點，據“央視”報道，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%，照此測算，全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過3.8萬億元。

朱中一表示，“毛利率超過34.63%的房地產項目要繳納土地增值稅的說法不知從何而來，但是房地產業55.72%的毛利率確實不準確。”

據中國房地產協會統計，2005年-2012年期間，A股房地產上市公司平均毛利率分別為：26.01%，28.71%，33.78%，36.46%，35.47%，37.79%，39.92%，37.37%。“上市公司的毛利率一般要高于非上市公司，與報道所說的55.72%的毛利率有差距，由此推算出的3.8萬億元的土地增值稅也不太準確。”

21世紀經濟報道記者梳理公告發現，12家發布澄清公告的上市房企亦都強調，土地增值稅為預征稅，應交未交不等于欠稅。

征繳清算制度化

雖然央視有關“土地增值稅”的報道被房企指責有誤，不過，經濟學家馬光遠表示，土地增值稅清繳的確存在大面積流失的情況。

一位不愿具名的房地產業內人士就舉例介紹，通過在小區內建造公共設施、會所、物業配套用樓等，納入房屋銷售的成本，減少稅負；在簽訂銷售合同時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，實現避稅。

此外，上述地方稅務系統人士向本報透露，地方政府很難掌握開發商的涉稅資料，實際操作中，不乏開發商設假賬或者以其他名義延長清算時間的情況。

一位上市公司財務總監向本報介紹，更多的還是需要在制度上找漏洞，“所謂的建造會所、物業配套用樓只能說是法律規定以內的合理避稅，不能說是違規。”

在11月26日的公開回應上，上述國家稅務總局財產行為稅司負責人亦對土地增值稅的清算條件給予明確定義，這被業內認為是比從前更加嚴格的清算門檻。

第一個是，必須清算的情形，即房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。

另外一個是稅務機關可要求清算的情形，包括已竣工項目轉讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的。取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項目達到清算條件后進行土地增值稅清算，得出房地產項目實際應繳的稅款，與預征的稅款比較后，多退少補。

張大偉介紹，此前房企可通過未到達85%但剩余面積出租的方式規避土地增值稅清算，另外預售許可證滿三年仍未銷售完畢的，此前也未被明顯連入土地增值稅清算范圍內。

國家稅務總局財產行為稅司負責人亦介紹，下一步，國稅總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。

上述上市企業的財務總監就建議，現行規定中以地價為例，企業拿地渠道很多，有的通過招拍掛，有的通過舊城改造，有的是一二級土地市場聯動，還要的是股權轉讓等，究竟以哪個地價來確定增值，并不十分明確。

財政部財科所所長賈康表示，眼下房地產稅收“多如牛毛”，契稅、營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、印花稅、房屋銷售所得稅、二手房轉讓稅等，為地方政府變通樓市調控提供了多個出口，成為謀取局部利益的砝碼，亟待引起重視。

國稅總局已表態要加強的土地增值稅管理信息系統建設，上述地方稅務系統人士介紹，對于嚴控稅收征管作用巨大，通過建立土地增值稅清算分析系統，可以實現房地產開發項目在立項之初就實現監管，全過程監控稅源狀況，實現項目開發和稅務管理同步，據其透露，國家稅務總局擬要求進一步在全國鋪開信息系統。