業界關于房企欠繳巨額土地增值稅的激烈交鋒，因國家稅務總局的表態而畫上句號，但由此引發的房地產企業納稅從嚴清算才剛剛開始。

11月26日，國家稅務總局表示，下一步將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管，推動土地增值稅清算工作全面深入開展。

這也讓房地產行業繁雜且相對較重的稅負現狀再次引發關注。今年前三季度，A股上市房企納稅總額與凈利潤之比超過2：1。

按照“賺錢多交稅多”的稅收制度設計，房企高稅負交織著復雜的現實因素，而由此衍生的高稅負助推房價問題一直備受詬病。

房企納稅額超凈利潤兩倍

雖然業界不斷強調房企稅負太重，但關于房地產開發企業到底要繳納多少種稅，這是一個甚至連不少業內人士都不太清楚的問題。

專注于財稅咨詢的匯力基金副總裁李明俊向《第一財經日報》記者表示，房地產行業稅費有十七八種，其中涉及房地產開發企業的主要有11種。

這些稅費包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。此外，還有一些地方教育費、河道維護費等地方性收費。

上述稅費中，營業稅、土地增值稅、企業所得稅構成了房企納稅主體，但房企財報中披露的這三項稅費與實際納稅額存在較大出入。

為更貼近房企當年實際納稅額，記者采用現金流量表中“支付的各項稅費”指標進行分析，同時用1.1的系數進行數據矯正。

這一矯正系數來自于記者對多家上市房企財務人員的采訪，因為“各項稅費”與實際納稅額仍存在差距，一般在15%至40%之間。

以萬科A（000002.SZ）為例，該公司在2012年度的實際納稅額為211億元，是其財報中披露的“各項稅費”總額的1.17倍。

記者通過Wind資訊軟件統計發現，2013年前三季度，132家A股上市房企總納稅額為1015億元，減去3.2億元稅費返還后的凈納稅額為1012億元；合計凈利潤494億元；凈納稅額與凈利潤之比為2.05：1。

這一比例水平顯得頗高，由于全年凈利潤有望在第四季度進行較大調整，因此全年凈納稅額與凈利潤之比有望下降。

以六年觀察期來看，從2007年至2012年上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1：1左右。這意味著，每年這些房地產企業在賺取1元凈利潤的同時，稅務部門也同時征稅約1元，前后兩者基本保持一致。

當然，毛利潤不同的房企稅負水平也完全不同。2012年，萬科納稅額一般是凈利潤的2倍，保利地產和招商地產的納稅額分別是凈利潤的1.4倍和1.5倍。

房企賺錢速度不及稅負增速

從整體水平分析，近年來上市房企納稅額一直不斷上升，2007年至2012年納稅額分別為233億、300億、415億、563億、830億和 978億元，分別增長了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，今年前三季度增長28%左右。

易居房地產研究院的研究也發現，在2012年地方政府土地出讓金明顯下滑的同時，房地產稅收總收入卻不斷增加。數據顯示，2012年地方房地產稅收總收入為10128億元，比2011年上升了23.2%，是2001年的20倍。

納稅額的變化基本與中國房地產市場的冷熱程度保持相同節奏，在某種程度上也是反映中國樓市景氣度的“晴雨表”。