核心提示

　　個人轉讓和租賃房產時，都會很關心稅負問題。“國五條”細則提出以后，人們對“差價20%個稅”會談之色變。自治區地稅局《關于個人轉讓和租賃房產有關稅收政策問題的公告》（以下簡稱《公告》）自2014年1月1日起施行后，給出“分開算”和“打包算”兩種計稅方式。哪種計稅方式下，會遇到“20%個稅”呢？記者采訪業內人士得知，只要是“分開算”的情況，都可能遇到它。但是，轉讓和租賃房產時，個人所得稅并不都占大頭，有可能營業稅才更讓你頭痛。那種情況下，或許你恨不得“打包算”。

　　政策

　　可“分開”或“打包”主要看能否證明原值

　　根據《公告》，個人轉讓應稅房產有兩種征稅方式——

　　第一種方式是查驗征收。這一算法是將營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和個人所得稅等稅費，逐一計算然后相加。這樣一來，計算個人所得稅時，就有可能按照房子交易差價的20%繳納個人所得稅。

　　適用這一“分開”算法的前提是，個人能夠提供完整、準確的房屋原值憑證、資料，可以準確計算

　　房屋原值和其他合理成本費用。當然，這一算法之下，對符合規定條件、資料齊全的，可按稅法規定享受相關單項稅種優惠。比如說，在房產滿足“購買滿5年且屬于家庭唯一住房”的條件下，可享受免繳營業稅和個人所得稅；如果房產僅滿足購房滿5年，但并非家庭唯一住房的，交易時可減免5%的營業稅，但仍需按房價交易差價的20%繳納個人所得稅。

　　第二種方式是核定征收。這一算法相當于把多稅種的稅率“打包”好，只要將房屋交易價與此相乘即可。轉讓應稅房產，未提供完整、準確的房屋原值憑證

　　資料，無法準確計算房屋原值和其他合理成本費用的，則采用這一方式；當然，這一算法不論購房是否滿5年、是否唯一住房，都不再享受各單項稅種的優惠政策。

　　舉例

　　躲開“差價20%”并非都占到便宜

　　兩種方式雖然不能由納稅人任選，但是很多人關心兩種算法施行之后，與以前的情況又有什么變化。“差價20%個稅”落在賣房者頭上又會是什么情況？桂人房地產置業顧問張軍，給記者舉例并算了賬。

　　例子1：

　　甲購進一套80萬元的房子，購入未滿5年即以100萬元賣出。如果按照查驗征收方式“分開”計算，占稅負主體的個人所得稅和營業稅分別為：個人所得稅=（交易價格-房屋原值-相關稅金-合理費用）×20%，約為4萬元。

　　營業稅=交易價格×5.6%，為5.6萬元。

　　最終，甲要繳稅9.6萬元。例子2：

　　乙同樣以80萬元買進一套商品房，購入未滿5年即以100萬元賣出，但他無法證明房屋原值，只能采用“打包”方式計稅。

　　按核定征收稅率6.6%計算，稅費為6.6萬元。 由此見得，乙比甲少繳納3萬元。

　　按核定征收稅率6.6%計算，稅費為6.6萬元。

　　由此見得，乙比甲少繳納3萬元。

　　當然，如果都是購買滿5年后賣出，甲因為可以免繳營業稅5.6萬元，反而比乙少繳2.6萬元。張軍認為，以什么方式計算有利，要根據房屋是否具備有利條件，比如購房是否滿5年，是否為唯一住房，房屋買賣的差價大小等因素。

　　廣西祥浩稅務師事務所注冊稅務師黎榮果也認為，最不利的情況則是那些符合“滿5年”“唯一住房”等條件的賣房者，因為購房年代久遠，已經不能夠提供完整、準確的房屋原值憑證、資料，無法證明房屋原值，就不得不按核定征收（即“打包”）的方式擔負本該減免的稅。

　　影響

　　炒房者將擔負較高營業稅

　　為什么以購買年限劃界？黎榮果認為，這也在一定程度上把炒房者攔在免征營業稅的優惠大門之外。在一些買房不到5年即轉讓的炒房者那里，按查驗方式計稅時，稅負可能會更重，從而可能導致賣房者主動避開按“分開算”的算法。

　　黎榮果認為，地稅部門在出臺相關規定時，應該也已經考慮到這些問題。《公告》稱，對擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料，或納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由等情形的，稅務機關將會重新核定其應納稅額。

　　對于房產交易涉稅問題，業內人士都提到，賣房者除了權衡房子“是否滿5年”“是否為唯一”“買賣的差價”以外，還要考慮“是否為普通住房”，因為這也將影響到營業稅。

　　當然，《公告》的施行，對炒房者來說影響最大。“對投資者來說，會減少交易。因為，稅費重了就不易出手了。”張軍認為，這一負擔未必不會轉嫁到購房者頭上來。

　　有業內人士還指出，對二手房征收個人所得稅，并不是一項新政，而是早已存在；如今，《公告》提出兩種算法之后，是將“差價20%個稅”作了明確。因而說，基本政策并未改變，《公告》實際上是對原有規定中一些特殊情況的進一步完善和細化。

　　出租

　　個人出租房屋稅率也有變動

　　《公告》除了對轉讓房屋的稅收問題做了明確，對轉讓商鋪和其他房產，以及出租房屋、商鋪和其他房產的稅收，也進行了調整。

　　對于轉讓商鋪和其他房產時，核定征收稅率為12.65%.

　　對于個人出租住宅房屋，原有規定中，綜合征收率為6.65％；個人出租

　　商鋪和非住宅房屋的綜合征收率為11.51%.《公告》施行后，對出租的房產根據價格劃分了核定征收稅率。按照《公告》，對個人租賃應稅房產，不能夠提供有關憑證資料，無法準確核算收入、成本和費用的，個人租賃住房，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率為5％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率為6.88%；個人租賃商鋪和其他房產，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率為5.6％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率為11.7%.