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“劃定免征面積”漸成重點 三部門研討房地產稅實施路徑

在《財政稅收體制改革總體方案》(以下簡稱《方案》)于6月30日被中央政治局會議審議通過后，事關各方利益的房地產稅終于進入新階段。盡管至今仍未被全國人大列入當年度的立法計劃，但各方對于房地產稅實施路徑已經漸有共識。

財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)等中央部門，已經就房地產稅的有關問題，進行了多次討論。劃定人均免征面積、歸并涉及房地產的重復稅種等，在討論時均有涉及，并被主管部門匯總分析后上報。

按照目前相關方案的設計思路，未來的房地產稅將在理清財稅體制和房地產市場去投資化之間取得平衡。由于涉及復雜的立法程序，牽動各方利益的房地產稅難以在短期內正式出臺。

牽頭部門之變

“不是財政部，也不是住建部�！痹谡劶爱斚路康禺a稅相關工作的牽頭部門時，住建部一位不愿具名的內部人士向《中國經營報》記者表示，按照當前工作任務的分配，財政部和住建部都不是房地產稅工作的牽頭部門。

兩個獨立消息源證實，目前履行房地產稅工作的牽頭部門，是全國人大預算工作委員會法案室(以下簡稱“預工委法案室”)。其原因是由于中共十八屆三中全會通過的《關于深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)中，對房地產稅明確提出了“立法征收”的原則。

在此之前的房產稅試點工作，系由住建部牽頭，會同財政部、國家稅務總局實施具體工作。但從2014年年初開始，房產稅地方試點擴圍工作按照國務院要求全部暫停后，新的房地產稅的相關工作一度轉由財政部牽頭實施。

在三中全會《決定》明確提出“立法征收”原則后，預工委法案室成為了牽頭部門。“但是，預工委法案室的人手有限，具體的工作還是由國務院的各部委來承擔，預工委法案室牽頭主要是為了和立法工作能夠有效銜接�！鼻笆鲎〗ú績炔咳耸肯蛴浾弑硎尽�

6月30日，中共中央總書記習近平主持召開中央政治局會議，審議通過了《方案》。據悉，方案中明確財稅體制改革的具體工作為“六稅一法”，“六稅”當中，即包括房地產稅。

記者了解到，財政部稅政司正在初擬一個房地產稅實施的基本方案。有消息稱，財政部有望在2014年年底前拿出一個關于房地產稅實施征收的總體方案。

歸并稅種前提

6月30日中央政治局會議公報顯示，《方案》包括三項任務，其中第二項為深化稅收制度改革，優化稅制結構、完善稅收功能、穩定宏觀稅負、推進依法治稅，建立有利于科學發展、社會公平、市場統一的稅收制度體系，充分發揮稅收籌集財政收入、調節分配、促進結構優化的職能作用。

兩個獨立消息源向記者證實，目前房地產稅討論中的基本實施思路，與6月30日政治局會議公報中第二項要求基本“對應”和“吻合”。

目前，在多次關于房地產稅的討論中，均涉及到了“稅種歸并”的問題，并在討論中形成了“合理歸并稅種”為實施房地產稅前提的基本共識。也就是說，開征房地產稅，需要先對現行涉及房地產交易、保有環節的各類稅負、行政事業性收費進行清理或者歸并。

房地產稅將不僅涉及新增房屋持有環節稅負的工作，還將涉及“城鎮土地使用稅”等涉及土地稅費的歸并工作，因此這一改革的工作量極大。與土地有關的主要稅種包括“城鎮土地使用稅”和“土地增值稅”，均歸屬地方財政。

按照當前研究的“房地產稅”思路，第一步很可能將首先對城鎮土地使用稅和目前僅對經營生產性物業征收的房產稅合并征收，湖南、湖北已經提交了以這一歸并征收為方式的有關研究方案。

所謂現行房產稅，即1986年開始實施征收的房產稅。根據《房產稅暫行條例》的規定，房產稅只對城市經營、生產性物業征收，城市居民住宅豁免征收。但在2010年房產稅改革初期啟動時，財政部曾一度提出對現行《房產稅暫行條例》進行修訂，取消對城市居民住房的豁免優惠。

擬劃定免征面積

在中共十八屆三中全會《決定》提出“房地產稅”之前，重慶、上海兩城市已經進行了房產稅的試點征收工作。此后，杭州、北京等城市，也上報了試點征收房產稅的技術性方案，杭州市還形成了具體方案，經過了住建部、財政部和國家稅務總局的會簽。

但是，在會簽完成下發實施之前，國務院緊急叫停了杭州版房產稅方案。至此，房產稅試點擴圍工作“全面暫停”。有關主管部門的思路，也由房產稅向房地產稅方向調整。

不過，杭州房產稅試點方案中的部分思路，卻在實際上得以保留并轉移到房地產的研究思路當中，這個思路就是劃定房地產稅征收的人均免征面積。

杭州市上報的房產稅試點方案，基本比照上海市房產稅試點方案的思路進行設計，對增量房產征收房產稅。但是，其與上海房產稅試點方案最大的區別即在于，通過劃定人均免征面積，確定免征部分的額度，而不是以首套、二套等標準劃分。

在房地產稅思路的討論中，劃定免征面積的方式，也得到了較大的認可。即通過以戶為單位，以人均為標準，對超出家庭(戶)免征面積部分的面積，征收房地產稅，既可以確保基本住房需求的負擔不增加，也可以對住房結構調整、去投資化等方面的問題起到引導作用。

據了解，一旦這一思路得以通過，劃定免征面積的權力將下放給地方政府，并要求向中央政府備案。

此外，討論中還有思路提出，在劃定免征面積的基礎上，根據超出面積部分的程度，施加累進稅率，超出越多，稅率越高。但這一點，尚未形成最終共識。