第三節 用益物權制度

　　【解釋1】用益物權是對“他人所有”的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

　　【解釋2】用益物權包括：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、準物權。

　　【解釋3】(1)用益物權以對標的物的“使用、收益”為主要內容，并以對物的“占有”為前提;而擔保物權中的抵押權不以物的占有為前提，質押權、留置權雖移轉占有，但這種占有的目的在于權利保持和公示，而非在于標的物的使用;(2)用益物權除地役權外，均為主物權，擔保物權為從物權;(3)用益物權是他物權、有期限物權，所有權則沒有期限的問題。

　　一、土地承包經營權(P355)

　　1、土地承包經營權的設立

　　土地承包經營權自土地承包“合同生效時”設立。

　　【解釋】土地承包經營權自“合同生效時”設立，只是未經登記的，不得對抗善意第三人。

　　2、土地承包經營權的流轉

　　(1)在承包經營期限范圍內，承包權人有權根據法律規定，采取轉包、互換、轉讓等方式流轉土地承包經營權。

　　(2)如果采取互換、轉讓方式流轉沒有辦理登記手續的，不得對抗善意第三人。

　　(3)通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

　　二、建設用地使用權(2008年綜合題)(P355)

　　1、登記生效

　　建設用地使用權的設立必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權的生效條件。

　　2、“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉規則

　　(1)建設用地使用權在轉讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物一并處分。

　　(2)當建筑物轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

　　3、住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。(2009年原制度單選題)

　　【例題?單選題】根據《物權法》的規定，下列關于住宅建設用地使用權期間屆滿后續期問題的表述中，正確的是( )。(2009年原制度)

　　A、自動續期

　　B、建設用地使用權收歸國有，不得續期

　　C、經縣級以上人民政府批準，可以續期

　　D、經不動產登記機構批準，可以續期

　　【答案】A 

　　三、地役權(2008年綜合題)(P356)

　　1、地役權的設立

　　地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記的，不得對抗善意第三人。

　　【解釋】只要合同生效，地役權即設立。是否登記不是合同的生效要件，也不是地役權的生效要件，只是地役權的對抗要件。

　　2、地役權的期限

　　地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

　　3、地役權的從屬性

　　地役權不得與需役地相分離單獨轉讓，不得單獨設定抵押。

　　4、地役權的不可分性

　　地役權存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在。

　　5、地役權的效力

　　(1)土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

　　【解釋】先設立地役權，后承包的，承包人享有地役權。

　　(2)土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

　　【解釋】先承包的，必須經承包人同意，才能設立地役權。

　　(3)需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

　　(4)供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

　　6、地役權的消滅

　　如果地役權人濫用地役權或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內經2次催告未支付費用的，供役地權利人有權解除合同使得地役權消滅。

　　7、地役權與相鄰關系的區別

　　(1)二者的性質不同。相鄰權不是一項獨立的民事權利，更非獨立的他物權;而地役權是一種物權，它是歸屬于需役地人的一種用益物權。

　　(2)兩者的設立方式不同。相鄰關系是法定的，不需要登記程序;地役權是由當事人各方通過合同約定設立，沒有經過登記程序，不能對抗善意第三人。

　　(3)兩者的內容不同。地役權的設立是為了使不動產權利人的權利得到更好的行使，是一個比較高的標準;而相鄰關系則是為了達到使用的最低標準。

　　(4)相鄰關系強調相鄰，地役權不一定相鄰。雖然地役權多發生在相鄰不動產之間，但也可以發生在不相鄰的不動產之間。

　　(5)相鄰關系的權利取得是無償的，而地役權合同是有償的。

　　【例題1?單選題】甲、乙公司分別取得在同一街區相鄰的兩塊建設用地，并各蓋了10層辦公樓，乙臨街，甲在其后，甲的后院有一個小出口。但甲為了車隊出入更方便，遂與相鄰的乙約定：乙不在自己西側寬5米、長150米的土地上建造房屋，專留給甲的車隊通行，期限20年，作為補償，甲一次性支付給乙100萬元。雙方簽訂合同并辦理了地役權登記。兩年后，甲的下列做法中，符合《物權法》規定的是( )。

　　A、甲將辦公樓轉讓給丙，保留在乙地通行的權利

　　B、甲單獨將在乙地通行的權利轉讓給丙

　　C、甲將辦公樓轉讓給丙，將在乙地通行的權利轉讓給丁

　　D、甲將辦公樓和在乙地通行的權利一并轉讓給丙

　　【答案】D

　　【解析】地役權不得與需役地相分離單獨轉讓，不得單獨設定抵押。

　　【例題2?單選題】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發住宅小區觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內不在自己廠區建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區建造了一棟8米高的廠房。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、小區業主有權請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　B、甲公司有權請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　C、甲公司和小區業主均有權請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　D、甲公司和小區業主均無權請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　【答案】A

　　【解析】(1)需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。在本題中，小區業主通過受讓建筑物區分所有權，對小區范圍內的建設用地使用權形成了所有關系，依法享有地役權，因此有權向乙提出請求;(2)甲公司在轉讓全部小區房屋后，對需役地已不具有任何權利，喪失了地役權人的資格，因此，甲公司無權向乙提出請求。

　　【例題3?單選題】李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書面約定在張某承包的土地上開辟一條道路供李某通行，李某支付給張某2萬元，但沒有進行登記。根據物權法律制度的規定，下列說法中，不正確的是( )。

　　A、該約定屬于有關相鄰關系的約定

　　B、該約定屬于地役權合同

　　C、如果李某將其土地承包經營權轉移給他人，受讓人有權在張某承包的土地上通行，但合同另有約定的除外

　　D、如果張某將其土地承包經營權轉移給他人，則善意的受讓人有權拒絕李某在自己的土地上通行

　　【答案】A

　　【解析】(1)選項AB：地役權的設立是為了使不動產權利人的權利得到更好的行使，是一個比較高的標準;而相鄰關系則是為了達到使用的最低標準;(2)選項C：需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權;(3)選項D：供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力，但是，未經登記的，不得對抗善意第三人。