投資性房地產的確認和初始計量

一、投資性房地產的確認和初始計量

將某項資產確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的定義，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

（1）與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；

（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

（一）外購的投資性房地產的確認和初始計量

對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的實際成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

（二）自行建造投資性房地產的確認和初始計量

自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。

（三）非投資性房地產轉換為投資性房地產的確認和初始計量

參見“投資性房地產的轉換和處置”部分內容。

二、投資性房地產有關的后續支出

（一）資本化的后續支出

與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。

企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，在再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。

轉為改擴建時的分錄如下：

1、成本模式

借：投資性房地產——在建

　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　投資性房地產減值準備

　貸：投資性房地產

2、公允價值模式

借：投資性房地產——在建

　　　　　　　　——公允價值變動（也可能在貸方）

　貸：投資性房地產——成本

（二）費用化的后續支出

與投資性房地產有關的后續支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益（其他業務成本）。