第八節　房地產開發經營業務的所得稅處理

　　一、房地產開發經營的含義在中國境內從事房地產開發經營業務的企業，除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

　　1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

　　2.開發產品已開始投入使用。

　　3.開發產品已取得了初始產權證明。

　　二、收入的稅務處理

　　(一)收入的實現規則，具體按以下規定確認：

　　1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。

　　2.采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

　　3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

　　4.采取委托方式銷售開發產品(見教材)

　　(二)視同銷售的確認：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。

　　(三)幾個利潤率

　　1.視同銷售：開發產品的成本利潤率不得低于15%。

　　2.企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率：

　　(1)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

　　(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

　　(3)開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

　　(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

　　三、成本費用扣除的稅務處理

　　(一)企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

　　(二)企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

　　(三)開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。

　　(四)已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

　　已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　(五)企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。

　　(六)企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

　　(七)企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

　　1.屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

　　2.屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

　　(八)企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

　　(九)企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

　　(十)企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

　　【例題?單選題】某房地產企業委托一境外公司在境外銷售其位于我國境內商品房一棟，成本費用為150萬元(不含傭金)，代銷合同規定銷售價為200萬元，境外公司實際以240萬元售出。房地產企業向境外公司支付的傭金、手續費等為40萬元(能提供有效憑證)。該房地產企業的應納稅所得額為(　)。

　　A.10萬元

　　B.30萬元

　　C.50萬元

　　D.66萬元

　　[346120901]

　　『正確答案』D

　　『答案解析』應納稅所得額=240-150-240×10%=66萬元。

　　(十一)企業的利息支出：

　　企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

　　(十二)企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。

　　(十三)企業開發產品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。

　　(十四)企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

　　四、計稅成本的核算

　　(一)計稅成本對象的確定原則如下：

　　1.可否銷售原則。

　　2.分類歸集原則。

　　3.功能區分原則。

　　4.定價差異原則。

　　5.成本差異原則。

　　6.權益區分原則。

　　(二)企業下列成本應按以下方法進行分配：

　　1.土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

　　土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

　　2.單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。

　　3.借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

　　4.其他成本項目的分配法由企業自行確定。

　　五、特定事項的稅務處理(了解)