土地增值稅法律制度

　　一、土地增值稅概述

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

　　二、納稅人

　　1.土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　2.土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人；不論經濟性質；不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人；不論部門。

　　提示：轉讓方將不動產所有權、土地使用權轉讓給承受方：轉讓方交營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方交契稅、印花稅。

　　三、征稅范圍

　　1.征稅范圍的一般規定：

　�。�1）土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅；

　�。�2）土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅；

　�。�3）土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

　　解釋：土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉讓”、“取得收入”三個關鍵特征。

2.征稅范圍的具體和特殊規定（易出單選題、多選題）

　　四、土地增值稅的計稅依據

　　增值額的計算公式為：增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目

　　（一）轉讓房地產取得的收入

　　納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益；從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　（二）扣除項目及其金額（重點掌握）

　　1.取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）：包括地價款和取得使用權時按政府規定繳納的費用。

　　3.房地產開發費用（適用新建房轉讓）

　�。�1）納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　最多允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內

　�。�2）納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：最多允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內

4.與轉讓房地產有關的稅金（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）：包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加視同稅金扣除。

　　5.財政部規定的其他扣除項目（適用新建房轉讓）

　　從事房地產開發的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%

　　提示：（1）此項加計扣除針對房地產開發企業有效，非房地產開發企業不享受此項政策；（2）取得土地使用權后未經開發就轉讓的，不得加計扣除。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額（適用存量房地產轉讓）

　　稅法規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征地增值稅。

　�。�1）“舊房及建筑物的評估價格”是指轉讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　�。�2）對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。

提示：從不同轉讓主體的不同轉讓行為看扣除項目的差異歸納圖表：

　　解釋：從不同轉讓標的看扣除項目的差異：

　�。�1）新建房地產轉讓時可扣除：①取得土地使用權所支付的金額；②房地產開發成本；③房地產開發費用；④與轉讓房地產有關的稅金；⑤財政部規定的其他扣除項目。

　　（2）存量房地產轉讓時可扣除：①取得土地使用權所支付的金額；②與轉讓房地產有關的稅金；③舊房及建筑物的評估價格。

五、土地增值稅的稅率及應納稅額的計算

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　　1.計算公式

　　土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　2.計算步驟

　�。�1）計算轉讓房地產取得的收入（貨幣收入、實物收入）

　　（2）計算扣除項目

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　�、陂_發土地的成本、費用

　�、坌陆ǚ考芭涮自O施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

　　④與轉讓房地產有關的稅金

　　提示：與轉讓房地產有關的稅金包括：營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。

　�。�3）計算增值額=轉讓房地產的收入-扣除項目

　�。�4）計算增值額÷扣除項目的比率

　�。�5）計算土地增值稅的應納稅額

六、土地增值稅的減免稅

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

　　3.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。