司法考試民法考點：不動產物權的變動

根據《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。根據這條規定，我國的不動產物權的變動采取的是登記生效主義。即不動產物權的各種變動不僅需要當事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實決定不動產物權變動的效力。

同時該條還規定了“未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”在考試中要注意“法律另有規定的除外”的情形：

1、《物權法》第9條第二款的規定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

2、《物權法》第二章第三節規定的物權變動的特殊情況：

（1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發生效力。

（2）因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。但是注意一點，依照上述三種情形享有不動產物權的，當事人在處分該物權時，仍需依照法律規定先辦理登記，將不動產物權登記于自己名下，然后才能完成轉讓。未經登記，不發生物權效力。

3、根據現行法律的規定以及國家的實際情況，物權法特別規定，特別物權的變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件。這些情形主要有：

（1）土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

（2）地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

（3）已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。從這條規定來看，宅基地使用權不以登記為生效要件。

《物權法》及相關司法解釋就不動產物權的登記方式及生效時間也作了詳細規定：

1、凡是以登記為生效條件，根據《物權法》的規定，自記載于不動產登記簿時發生效力。在辦理完登記手續以后，登記機關發給不動產權屬證書，不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。《物權法》規定，不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。

2、《物權法》為了保障不動產物權變動合同中當事人的合法權益，還就不動產物權變動合同中的預告登記做了專門規定。《物權法》規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

3、更正登記與異議登記。更正登記是徹底地消除登記權利與真正權利不一致的狀態，避免第三人基于登記取得不動產登記簿上記載的物權。更正登記既可以由權利人及利害關系人提起申請，在登記簿記載的權利人同意的情況下更正；也可以是利害關系人提起申請且有證據證明登記確有錯誤的，登記機關作出更正登記。